Page 85 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第二章 不动产登记实务

第四节 注销登记

一、不动产注销登记概述

（一）不动产注销登记的条件
有下列情形之一的当事人可以申请办理注销登记：
不动产灭失的；
权利人放弃不动产权利的；

依法没收、征收、收回不动产权利的；
因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使不动产权利灭失的；
不动产权利终止等法律、行政法规的其他情形。

属于第三、四项情形，当事人未申请办理注销登记的，不动产登记机构可以
依法直接办理。
（二）不动产注销登记的情形

不动产的注销登记无外乎房屋灭失和放弃所有权两种情形：
房屋灭失。房屋灭失是指房屋因为倒塌或者被拆除而在物理形态上消灭。房
屋作为登记的客体，是登记的前提和基础，一旦客体不复存在，房屋所有权也失
去了依存的基础。房屋灭失后房屋上所设立的各种物权也随之消灭，正所谓“皮

之不存，毛将焉附”。因拆除房屋等事实行为消灭物权的，自事实行为成就时发
生效力。
放弃所有权。这是指房屋所有权人对所有权的抛弃。所有权是最完整的物权，

具有物权的所有权能，其中包括处分权，对所有权的抛弃也是行使处分权的一种
方式。放弃所有权应以登记后生效。当然，放弃房屋所有权是以不侵害他人的权
利为前提的，如该房屋存在查封和他项权利的情况下，房屋所有权人称放弃所有
权的，是不能为其办理房屋所有权注销登记的。

申请房屋所有权注销登记时应提交的文件主要是不动产权证书，以及证明房
屋所有权消灭的材料。证明房屋所有权消灭的材料可分为两种。
（三）不动产注销登记需要提供的材料

房屋灭失的，房屋灭失证明是指能够证明房屋物理形态消灭的文件资料，能
够对房屋被拆除或是倒塌时间和原因加以说明，比如，究竟是因地震而倒塌，因

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