Page 92 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第二章 不动产登记实务

自我核查，认定不动产登记簿记载的内容或者相关事项存在错误并经过法定的程
序进行纠正的行政行为。
（二）各地关于撤销登记的规定
撤销登记制度早期见于深圳 1993 年 7 月 1 日实施的特区法规《深圳经济特

区房地产登记条例》，这是中国第一次以特区立法的形式确立该项制度，随后原
建设部颁布的《房屋登记办法》也设立了撤销登记制度。但自《暂行条例》颁布，
实行不动产统一登记后，《房屋登记办法》被废止，国家层面的不动产登记法律
法规就没有撤销登记的相关规定。而在一些地方立法中，仍然保留了该项特色制

度，如深圳、江苏、广州等。
1. 深圳市
《深圳经济特区房地产登记条例（2021 修正）》第五十条规定了撤销登记
的三种具体情形：一是当事人对该房地产已经不拥有合法权利；二是当事人隐瞒

真实情况或者通过伪造登记资料骗取了登记；三是登记机构在审查不动产登记过
程中存在疏忽导致登记错误。在这三种情形下，登记机构拥有自由裁量权，可以
视情况决定是否撤销登记，以及撤销部分登记还是全部登记。作为较早设立撤销
登记制度的地区，深圳有丰富的实践处理经验，近年来在条例规定下也结合了相

关行政诉讼案例对撤销登记的处理程序、权利救济等进一步优化完善，为后续国
家及其他城市不动产登记立法提供了良好借鉴和有益参考。
2. 江苏省
2019 年 5 月 1 日实施的《江苏省不动产登记条例》第三十二条规定了撤销

登记，明确不动产登记确有错误但又不能通过更正登记进行纠正的，不动产登记
机构应当撤销登记。为了保护不动产交易、抵押等过程中产生的善意第三人的合
法权益，维护社会公共利益，保障经济社会和谐稳定发展，条例同时规定了撤销
登记的两种例外情形。该规定与深圳的撤销登记规定相似，深圳对撤销登记的实

施并不具强制性，在条文上使用的法律术语是“可以”，也是考虑到撤销登记可
能牵涉到社会公众利益和善意第三人的合法权益。另外，值得注意的是，该省无
锡市在 2018 年颁布了《无锡市不动产登记条例》，该条例第五十四条对撤销登
记做出规定，所列举的撤销登记情形比《江苏省不动产登记条例》更为细化。对

于有权机关发生法律效力的文书能够证明当事人获取不动产登记没有合法依据或
者因登记机构的原因导致登记事项错误又无法通过更正登记进行纠正的，在不影