Page 93 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第二章 不动产登记实务

响善意第三人合法权益或者不动产上已设立的合法权利下，登记机构应当撤销不
动产登记。但在 2020 年该市修订条例时，删除了撤销登记有关条文。
3. 广州市
2022 年 3 月 1 日实施的《广州市不动产登记办法》未直接就撤销登记做出

具体规定，而是将符合撤销登记的情形与现有不动产登记类型如更正登记、注销
登记进行衔接。从广州的规定可以看出，对于登记存在错误且又能够更正的，登
记机构直接办理更正登记。如不动产转移登记中，登记机构依据房屋买卖合同双
方当事人的申请办理了登记，而后发现该登记所依据的房屋买卖合同被人民法院

撤销，此时就可以通过更正登记的形式将涉案不动产由买方更正登记至卖方名下，
使不动产权利“恢复原状”。再如，当事人办理了国有建设用地使用权及房屋所
有权首次登记并取得不动产权属证书，随后经核查发现申请登记时提交的竣工验
收材料是虚假的，依法应当撤销登记。鉴于该登记为首次登记，登记机构可以适

用注销登记的形式来纠正登记错误。广州的这种操作模式，一方面既能通过现有
不动产登记类型解决错误登记问题，另一方面又避免因适用撤销登记引发登记类
型争议，相较于其他地区而言，其制度设计更为合理。
（三）设立撤销登记的积极影响

增加当事人解决登记错误的路径。不动产登记簿是以宗地或者宗海为单位
编制而成，也是不动产物权归属和内容的根据。不动产登记簿的公示公信力表明
其所记载的权利内容未经法定程序撤销，是合法有效且值得信赖的。如果有关当
事人认为不动产登记簿记载事项错误，或者记载内容与真实的权利状况不一致，

可以依据《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第七十九
条规定申请更正登记，登记机构再根据当事人提供的证据材料进行审查，并依
法更正或者不予更正。对于达不到更正登记条件的，亦可以依据《实施细则》第
八十二条规定申请异议登记，对不动产权利人处分不动产设置“障碍”，以此来

阻却或者击破第三人基于信赖不动产登记簿公示公信力取得不动产物权的效力。
但是异议登记的作用是有限的，根据《实施细则》第八十三条规定，在异议登记
做出之日起 15 日内，异议登记申请人就需向人民法院或者仲裁机构提起诉讼或
者申请仲裁，并将相关诉讼材料、仲裁申请材料提交登记机构，未在该期间提交

的，则异议登记自动失效。在此之下，设立撤销登记能够在一定程度上弥补更正
登记、异议登记等登记类型在处理登记存在问题方面的不足，也为当事人对错误

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