Page 94 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第二章 不动产登记实务
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

登记的申请处理提供又一解决渠道和路径。
增加登记机构自我纠错的方式。不动产登记是一项法律专业性非常强的工作，
其审查涉及民事主体、民事合同、婚姻家庭、继承等多项法律制度，涉外不动产
登记还会涉及国际私法、国际公法的法律适用规则，登记工作的专业性要求从事

不动产登记的工作人员除了具有高度责任心外，还应当具备深厚的专业法律知识，
熟练运用不动产登记法律法规。然而，每天面对大量的不动产登记业务，在审查
过程中也难免出现疏忽，引发登记错误。在发现登记错误的时候，登记机构可以
依据《实施细则》第十七条的规定依职权进行更正登记或者注销登记。而设立撤

销登记，能够为登记机构在自我纠错的方式上增加新的路径，以解决无法通过依
职权更正登记或者依职权注销登记处理的登记问题。
进一步完善国家不动产登记体系类型。撤销登记不属于国家法定的登记类型，
而在登记实务中，仍然有些登记问题无法运用现行登记类型处理，需要通过撤销

登记进行衔接。以二手房交易为例，买卖双方提交身份证明、买卖合同、不动产
权属证书等材料向登记机构申请办理了转移登记，随后登记机构核查发现买方提
交的身份证明材料是伪造的。虽然《暂行条例》第七十九条规定了更正登记，但
是对于虚假身份证明材料是否影响不动产权利归属，有无必要直接办理更正登记，

存在争议。《暂行条例》第七十九条未直接界定虚假身份证明材料属于更正登记
的必要情形，其所导致的登记瑕疵也未必直接影响不动产的权利归属，适用更正
登记将权利由买方更正至卖方名下，反而可能不利于交易双方当事人的权利保护；
再者，交易双方当事人签订的买卖合同的法律效力是否受虚假身份证明材料所影

响，有待相关部门确定，登记机构作为行政机关，不宜过多介入当事人的民事法
律关系认定。因此，通过设立撤销登记，明确撤销登记具体情形，能够衔接暂无
法通过更正处理的登记瑕疵问题，这也是对国家不动产法定登记体系类型的优化
和完善。

二、登记机关自行撤销登记的依据与限制

从不动产登记的作用来看，不动产登记行为虽然表面上是对权利人享有物权
的一种公示，但也是行政机关对房地产管理的手段。登记行为不仅涉及权利人的

私权利，还关涉不动产税收的征收，甚至国家对房地产市场的宏观调控等问题。
因此，登记错误不仅可能影响登记簿记载的权利人个人利益，也在一定程度上影

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