Page 149 - 开发建设设计管理与实务

第四章 营销阶段设计工作

在建筑面积规则方面，应尤其注意各个地方政府的房产管理部门与建设管理
部门所使用的建筑面积计算规则（或规范）不一定相同。中国建筑面积计算规则
已多次更新，政府建设部门一般均采用最新发布的建筑面积计算规则，但政府房
产管理部门，由于已核发的产权证面积不能随意更改，同时又要考虑新旧房屋价

值可能因计算面积规则问题造成面积改变而引起市场混乱，因此部分地方可能采
用某一固定的计算规则，具体执行当地政策要求。
（二）面积数据的复核
为确保数据的准确性。面积数据的复核应该包括以下几个方面：

实际测量数据的复核：设计单位应该对图测面积复核。因为设计单位没有
实地测量作业任务（另行委托的除外），主要面积指标都是通过图测来等到，因
此应该首先复核图测面积是否有偏差情况。图测面积偏差的原因一般是图纸不一
致、一方计算过程出现数据错误疏漏、计算规则不一致等。

实际测量数据的复核：设计单位应将完成的图纸数据与测量单位现场实际测
量数据进行复核，以确保数据的准确性。实际测量数据除建筑面积外，还应包括
房屋的高度、分户等相关信息。图测面积与实测面积偏差的原因一般是现场未按
图施工或者有图纸变更未及时调整图测数据，一方计算过程出现数据错误疏漏、

计算规则不一致等。
数据的比对：设计单位应该确保数据的一致性。如果数据存在差异，设计单
位应该及时查找原因，对错误的地方进行修正，对因计算规则不同而产生的数据
偏差，应给予详细说明，以免后期因建筑面积问题产生各种纠纷。

【案例 040401：施工图变更导致的产权测绘面积偏差问题】
案例内容：
某商品房商铺在产权测绘时，发现面积比预售图测减少了 5%，经过调查后
发现，由于在建筑预售图测后，施工图因消防设计不满足规范原因，发生设计变

更，在此商铺内增加了排风井与水电管道井，导致最终测绘的产权面积与预售面
积偏差达到 5%。按照与购房者合同约定，面积减少误差超过 3% 部分的房款由
出卖人双倍返还买受人，导致了建设单位的销售损失。
案例分析：

①事件原因。
本案的主要原因是施工图变更后未及时变更预售图册。工程在预售图测完成

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