Page 122 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

房地产经济健康平稳高质量发展研究
Research on the Healthy, Stable, and High Quality Development of the Real Estate Economy

园、医院、学校等二级开发建设无关的土地征用、基础设施及公共配套建设相关
的前期工作。
从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两

类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定。
从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离
的形式；另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式。从性质上来讲，一种
是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区

改商业、住宅等第三产业）项目；另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土
地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立
项基建类项目。
土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交

易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级
市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。
即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。

二、土地开发模式的拟定原则

第一，统筹规划与重点开发相结合。在拟定模式时，应对田、水、路、林、
村进行统一规划、综合整治，并针对当地自然条件和资源中的限制因素，采取相
应的工程措施和生物措施，进行重点整治，将其不利影响降低到最低程度。

第二，开发与保护相结合。注重可持续利用。开发模式的拟定要按照“在保
护中开发，在开发中保护”的总原则，既能发挥土地资源的经济效益和社会效
益，又能促进区域生态环境的优化和生产条件的改善。水土资源的可持续利用，
社会经济的可持续发展。

第三，因地制宜原则。适宜的开发模式应能充分利用本地不同时间和空间的
自然资源的数量和潜力，根据地形地貌、地质、土壤、水资源、光热资源、气象
条件的特点和经济发展水平、农业发展方向进行科学规划，力争使各要素达到最
佳组合，发展壮大当地的优势产业、特色产业。

第四，科学性与实用性相统一。开发模式既要符合相关法律、法规和标准、
规范的要求，又要与现实条件相适应，使工程类型、规格及其组合形式符合当
地群众的要求具有较强的实用性，提升当地的农业现代化水平。

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