Page 126 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

房地产经济健康平稳高质量发展研究
Research on the Healthy, Stable, and High Quality Development of the Real Estate Economy

中国苏州工业园区股份有限公司（中方财团，前身为苏州工业园区投资实业有限
公司）代表政府和新加坡—苏州园区开发私人有限公司（新方财团）合资组建
CSSD，承担土地一级开发业务。另外，驻马店市人民政府就曾与河南东方今典

投资控股管理有限公司联合进行土地一级开发。不过该模式同样受到《中共国土
资源部党组关于国土资源系统开展“两整治一改革”专项行动的通知》关于“国
土资源部门所属企事业单位不得直接从事土地一级开发”的影响。
（二）中国土地一级开发的现状分析

1.开发的体量大
目前在一级开发的规模上，少则上千亩，多则数十平方公里，且多由有实力
的房地产公司作为实施主体。
2.投桃报李的模式已很难适应当前土地市场

一级开发中征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题。现在拆
迁的成本已越来越高。参与一级开发的企业其目的最终是为了拿地，而不仅仅满
足于不到10%的一级开发利润。土地挂牌和摘牌制度会使土地一级开发的企业存
在拿不到地的风险，存在不稳定性。

3.操作弹性大
据《宪法》和《土地管理法》对征用土地的规定，土地一级开发的主体应该
是当地政府，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，
无明确的法律依据可言，虽有“谁投资，谁收益”作为指导，但仍存在大量的不

公平现象发生。
4.三大利益集团的权益应进一步明确和规定
在一级开发过程中，政府、一级开发企业、土地持有者三方无疑成为利益分
割的三大集团，“最牛钉子户”、农民自焚、官员接受调查的闹剧，一定程度上

造成了社会不和谐的一面。
（三）土地一级开发模式的优化建议
土地一级开发模式经过不断摸索，逐渐形成了政府主导型、企业主导型、政
府和企业协作型等三类模式。政府主导型充分利用了政府的权威性和公信力，有

助于土地征收、各方利益的均衡，缺点则表现在政府过多地干预市场行为，不符
合向服务型政府转变的需要。企业主导型则充分利用了企业作为市场主体，掌握
信息全面、反应快速高效的特点，不足是企业可能由于自身的逐利性，损害土地

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