Page 129 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

第六章 土地的开发与利用

四、土地一二级联动开发模式分析

（一）土地一二级联动开发简介

所谓的土地一二级联动开发，顾名思义，即由一家企业先后承担土地一级开
发和土地二级开发的任务，完成从土地毛地状态到物业建成并面向市场租售状态
的全部建设过程。
实质上，土地一二级联动开发在中国并不是一个全新的概念，早在20世纪90

年代，当时传统的房地产开发模式就是土地、房屋两级市场联动开发，即房地产
企业通过协议方式取得土地，然后获得土地的开发权，再进行房屋开发。在2004
年国土资源部和监察部下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出

让情况执法监察工作的通知》，通知一方面规定必须通过招标、拍卖、挂牌的方
式取得土地，取消了之前可能存在暗箱操作的协议出让土地的方式，另外过去被
开发商打包在一起的土地市场与房屋市场之间加进了政府的土地整理储备中心，
一级土地资源通过土地储备中心进行收购储备及整理后，再进入二级市场。由

此，土地的一二级市场被清晰划界。虽然在此之后也有“毛地”直接进入土地市
场交易的情况，但主流市场，必须先进行土地一级开发，然后才能进入土地交易
市场。

（二）土地一二级联动开发模式优势分析
1.缓解了政府的资金压力
在目前的操作模式下，土地一级开发的成本较高，给部分地方的政府带来很
大的资金压力，也导致了一些城市的征收启动后迟迟无法推进，大量居民上访的

情况。另外，政府部门需要完成大量的土地一级开发任务，但相关的人才和技术
力量储备却相对比较缺乏。若采用土地一二联动模式，不仅能够缓解地方政府的
资金压力，而且房地产企业能够从市场上引入更多的人才和技术力量，更好地完

成一级开发任务。
2.降低了房地产开发企业的成本
采用一二级联动开发的模式，使房地产企业能够以较为低廉的成本获得土地

的二级开发权益，降低了房地产企业取得土地的成本。另外，房地产企业从土地
一级开发开始，经历土地征收、整理的全部过程，对土地及设施的熟悉程度远高
于新取得土地的开发商，能够更加充分地利用土地资源，更好地处理历史遗留问

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