Page 131 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

第六章 土地的开发与利用

资金，很难维持长久的现金流。同时，土地一级开发往往离市区较远，市场不成
熟导致培育期长。对于企业而言，一二级开发的周期长导致时间成本高，且中远
期的市场风险难以预测。

4.获得土地的风险
对于一二级联动开发来说，如何确保一级开发企业在二级市场的成功中标是
实现联动的关键。尤其是对经营性土地而言，除非有特殊的政策，否则企业需要

通过招拍挂取得土地的二级开发权，这就排除了双方当事人以协议形式出让土地
的可能性。由此，存在土地一级开发的企业未能通过招拍挂程序获得二级开发权
的风险。通常企业会在法律允许的范围内采取适当的方式，在招拍挂情况下实现
土地的一二级联动开发。首先，在土地招拍挂文件中设定特殊的或者是较为苛刻

的条件，这样可以使部分竞争对手难以满足要求的条件从而失去竞争的机会。但
是这样操作也有一定的风险，存在“不公平”竞争的嫌疑，有可能被竞争对手举
报。其次，可以采用联合体的形式进行操作。联合体的方式可以弥补双方的一些

短板和不足，增强竞争力。通过联合体协议，将双方的责任和权利等进行明确的
界定，特别是约定中标后的项目公司的股权比例。最后，许多企业会虚增工程建
设成本，或者把土地征收中的遗留问题扩大化，让其他企业不敢接手。

综上所述，对于企业而言，采用土地一二级联动开发的模式既有一定的优
势，也存在诸多的风险和问题。因此，企业在项目前期决策阶段需做好充分的调
研和测算工作，选择风险相对较小的开发模式。

第三节 农用地开发利用

一、农村耕地资源的合理开发与利用

（一）耕地资源开发注意事项
目前，中国处在城市化快速发展时期，城乡建设用地规模不断扩大，占用了
大量的农业用地，尤其是耕地，使得耕地面积减少的趋势日益加快。中国土地管

理法规定，要严格控制耕地转为非耕地，国家实行占用耕地补偿制度。非农业建
设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，用与所占用耕地的数量
和质量相当的耕地来进行补充。但实际执行过程中，存在一些不足之处。例如，

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