Page 130 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

房地产经济健康平稳高质量发展研究
Research on the Healthy, Stable, and High Quality Development of the Real Estate Economy

题，从而节约了大量的人力物力和时间，降低了项目成本。经测算，一二级联动
开发所节约的成本大约占全过程总成本的5%~10%。
3.一二级开发的相互促进作用

采用一二级联动开发的模式，房地产企业在进行土地一级开发的“七通一
平”时，会采取更高的标准对道路、管网和周边绿化进行建设，从而为后续的二
级开发奠定良好的土地基础和周边环境条件。房地产企业采用分期开发的策略，
将部分二级物业打造为地区或者城市的标杆入市，能够提升尚未开发的一级土地

价值，提高区域地价。同时，拥有充足的一级土地储备资源，能够为房地产企业
的持续发展提供保障。
在资金方面，通过一二级的联动开发，房地产企业能够用二级开发的收益来
平衡一级开发的资金问题。

（三）土地一二级联动开发模式风险分析
1.资金压力大
土地一级开发需要的资金量比较大，该部分资金在土地出让后可以全部回
收。若企业对项目进行一二级联动开发，一级开发的资金就需要通过二级开发平

衡，这对企业的财务水平是一个巨大的考验。一个房地产项目往往需要几十亿甚
至数百亿的资金，且开发初期投资量大，若企业对于项目开发的时间预估不足，
或一级开发遇到所谓的“钉子户”导致二级开发无法按原定的时间进行，就有发
生资金链断裂的危险。

2.政府政策的变化
最近两年，陆续有新的土地相关的政策出台，国家对土地市场的管控越来越
紧。在这种情况下，一旦一二级联动开发过程中遇到政策的变化，会对项目产生
巨大的影响。

3.一二级联动开发周期长
一二级联动开发的周期一般都比较长，如1998年开始开发的上海虹口区最大
规模的旧城改造项目，开发商原计划用10年的时间完成整体项目的一二级联动开
发。由于地块范围内大量土地及房屋征收工作进展缓慢，严重影响了项目的开发

进度。开发商用了将近14年时间，才完成整体开发量的40%，且一级开发的费用
十分高昂，远高于开发商在项目策划期的经济测算。土地一级开发不仅时间长，
且很难获得收益，通常都需要二级开发的现金流来平衡。一般企业若没有足够的

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