Page 21 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

第一章 房地产经济概述

水平下降。归根到底，消费水平取决于经济发展水平。所以，它对房地产业的影
响实质上也是国民经济对房地产业的影响。
社会消费水平对房地产业的影响可以从两方面考察。一是社会消费总量，

即全社会用于消费的总额。统计学上的消费水平是按人均可支配收入计算的，个
人的收入水平是决定消费水平的主要因素。消费水平对房地产业的影响是通过市
场消费需求反映出来的。一般来说，人均可支配收入多，消费水平越高，房地产
商品等高档耐用消费品的需求也相对越大；反之，则相反。二者呈现出正相关关

系。二是社会消费结构，即各类消费品在消费总量中的构成。在统计上主要以家
庭消费结构来衡量的，即在家庭总支出中各类消费品支出所占的比例和构成。目
前，世界上普遍采用恩格尔系数（食品消费支出占家庭消费总支出的比重）来表
示的。按恩格尔定律，随着人均收入水平的提高，人们用于食品消费支出部分绝

对量也会增加，但相对量即占家庭总消费支出量的比重会下降，这就是通常所说
的恩格尔系数下降，而用于住房等价值量大的高档耐用消费品的比重则会不断上
升。消费结构的这种变化趋势，使住房消费需求扩大，从而带动房地产业的发展
出现一个高峰期。

（五）信贷规模和利率对房地产业的影响
房地产业的发展需要有金融信贷的强有力的支持，包括房地产开发贷款和住
房消费信贷即个人住房抵押贷款的双重支持。而一定时期社会信贷总规模是有一
定限制的，同时信贷额在社会不同产业之间的分布又取决于产业收益率、产业结

构和国家产业政策的制约。由于房地产信贷受到社会信贷绝对规模和相对规模的
限制，从而影响到房地产业的发展。如果房地产信贷规模扩大，促进房地产开发
和消费，会带动房地产业发展；而如果房地产信贷规模缩小，则会压缩房地产开
发和消费，抑制房地产业的发展。所以，金融信贷是国家调控房地产市场的重要

手段。
利率既是调节信贷规模的重要杠杆，也是影响房地产业发展的重要因素，它
主要通过利息成本的高低发生作用。房地产开发贷款的利率越高，房地产投资的
机会成本越大，利润空间越小，便会抑制房地产开发投资和供给量。

从上述五个方面可以看到，房地产业对整个国民经济有着高度的依存性，
作为国民经济产业链的构成部分，它的存在和发展必须具备一系列的客观条件，
包括经济发展水平和增长速度、投资规模、产业结构、收入和消费水平、市场需

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