Page 39 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

第二章 房地产产权与住房制度

法为主的地区，法律属于英美法系，其法理思想自成体系，许多法律概念与大陆
法系有很大的区别。由于中国已经秉承了大陆法系的立法传统，所以对这种源于
英美法系的制度都以大陆法系理论进行解释，于是难免会产生一些误解，如将香

港的土地产权理解为中国目前的土地使用权的概念，将肯定是一个误解。同样，
香港的抵押制度与大陆法系也不同。
（2）城市土地国家所有制原则
在中国，城市土地只有唯一的所有者即国家，国家一方面控制着农村集体土

地所用权向城市国家所有制转变，另一方面控制着土地出让的一级市场，即以所
有者的身份向土地的实际使用者转让土地使用权。这种单一所有制是由中国的经
济基础决定的，这种单一所有制是有利于发挥在土地利用中的宏观调控作用，并
且易于利用人役权制度实现人们在土地产权中的分配公平，中国现行的安居工程

便是一种类似的人役权制度。但是，由于各级政府都有限额审批权，并且地方政
府实际管理着城市土地出让的具体过程，因而这种城市土地国家所有制的主体实
际上也不是单一的。
（3）土地有偿有期限原则

改革开放城市土地产权的最大成就就是国城镇国有土地出让和转让条例的出
台，此条例的出台结束了中国城市土地产权长期无偿无期限使用的历史，制度根
据中国有关法律的规定，除城市基础设施用地和公益事业的用地实行划拨外，其
他城市用地均实行出让制度，各类型土地的使用年限也有相应的规定：如居住用

地为70年，工业、教育为50年，商业、娱乐、旅游为40年。这种有偿有期限较无
偿无期限土地使用制度有明显的优势：如提高土地利用效率、增加财政收入等。
但是要注意两个方面：一方面，这种有偿制度激发了地方政府卖地的积极性，加
速了城市土地的扩张，并且出让制度的不完善也为腐败留下了隐患。另一方面，

针对土地使用权的有期限，土地使用权的最终有期限使用很难使实际土地利用者
的利用目标实现长期化。
（4）房地一致原则
所谓房地一致原则是指土地及之上的房屋的产权主体必须一致，这在《城市

房地产管理法》中有明确的规定，这种一致性是考虑房屋与土地客观上不可分割
性而确定的，这在一定程度上有助于减少房地产权不一致性到来的纠纷。由于中
国房地登记分属不同的机关，并且中国允许房产或地产单独进行抵押，这就给这

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