Page 43 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

第二章 房地产产权与住房制度

二、建筑物区分所有权的特征

（一）建筑物区分所有权具有集合性

建筑物区分所有权由三种权利组成，它不同于普通的物权，如所有权、抵押
权或国有土地使用权。后者具有单一性，不是由许多不同的权利组合而成的，而
只是权利主体对不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，对建筑物区
分所有权进行研究就不仅意味着对其中的各个构成单位分别加以研究，还必须就

各个权利相互之间的互动关系进行观察。
（二）建筑物区分所有权具有整体性与不可分割性
建筑物区分所有权是一个权利的集合体，三种权利是紧密结合成为一个
整体的，权利人不能对建筑物区分所有权进行分割行使、转让、抵押、继承或

抛弃。
（三）权利主体身份的多样性与权利义务的复杂性
建筑物区分所有权人具有多重权利人的身份。第一，他是建筑物专有部分的

所有权人，可以对其专有部分进行占有、使用、收益和处分，但这些权能又受到
其他建筑物专有部分所有权人的制约，即权利人负有不能危害其他人的权利的义
务。第二，他是建筑物共有部分的共有权人，既可以对全体区分所有权人在生活

中必须使用的共有财产，如公共楼梯、公共走廊、大门等，进行使用，又可以对
依据法律规定和区分所有权人之间的共同约定，由其专有使用的共有财产，如地
下停车场车位、与一楼连接的庭院等进行独占的、排他的使用。第三，他是建筑
物区分所有权人组织的成员，享有相应的成员权，可以对涉及全体建筑物区分所

有人的重要事项进行表决、参与建筑物管理规则的制定、选举管理者、请求就重
要事项召开会议讨论、请求停止违反共同利益行为等。区分所有人除享有上述权
利外，作为团体成员还应服从团体协议、章程规定，接受管理者管理等义务。

（四）专有部分的所有权居于主导地位
尽管在建筑物区分所有的状态下，是由多种权利构成的，但在各项权利中，
专有部分的所有权居于主导地位，即其他权利都是由专有部分的所有权决定的。

建筑物区分所有人对专有部分的所有权占主导地位，是其他两项权利产生、存在
以及行使的前提与基础。
没有建筑物区分所有人对专有部分的所有权就无法产生其对共有部分的共

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