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房地产经济健康平稳高质量发展研究
Research on the Healthy, Stable, and High Quality Development of the Real Estate Economy

有权及成员权，如果权利人丧失对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的
共有权以及成员权；权利人对专有部分的所有权的权利范围决定了其对共有部分
的共有权及成员权的权利范围；在建筑物区分所有人进行登记时，也只需要对其

专有部分进行登记，而不需要对共有权及成员权进行登记。因为专有部分的所有
权，才决定了共有部分的持有比例，决定共有权中的使用和收益范围，决定了
在行使共同管理权时的成员权的大小等。所以，专有部分的所有权应当居于核心
地位。

三、建筑物区分所有权的构成

（一）专有权
专有权，又称专有所有权或特别所有权，是指区分所有权人对区分所有建筑

物的专有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。专有权是建筑物区分所
有权的核心，专有权的得失决定着共有权及成员权的得失；专有权的大小决定着
共有权及成员权的大小。
1.专有权客体的构成要素

建筑物的特定部分必须具备下列条件，才能成为专有部分，进而成为专有权
的客体。
（1）必须具有构造上的独立性
这是指区分所有建筑物的特定部分以墙壁、楼板等物与建筑物的其他部分

相隔离，并且在客观上能够明确划分其范围。建筑物的特定部分是否具备构造上
的独立性，有两项标准：一是此特定部分必须具有明确的外部范围，使人们从外
部即可明确该特定部分与其他部分相隔离；二是此特定部分必须具有使其与建
筑物其他部分相隔离的隔离物，如屋顶、墙壁等，来实现区分所有人的独立利用

机能。
（2）必须具有使用上的独立性
判断是否具有使用上的独立性。一方面，要看此特定部分是否具有自己出入
门户的独立出口，可直接与建筑物的外界或利用建筑物共用部分如楼梯等与建筑

物的外界相通；另一方面，看是否具备符合建筑物使用目的的内部专用设备，如
厨房、卫生间、上下管道等必需设备，但应具备何种专用设备不能一概而论，这
与该特定部分的用途密切相关。

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