Page 45 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

第二章 房地产产权与住房制度

2.专有权的内容
（1）区分所有权人对专有部分的权利
由于区分所有权人在专有部分上成立的所有权与一般的以特定物为客体而产

生的普通所有权并无差异，都属于单独所有权，因此区分所有权人既可以对专有
部分予以直接占有、使用，也可以将其专有部分予以出租以收取租金或在其上设
定负担。同样，在专有权受到侵害时，可以行使救济权，要求侵权行为人停止侵
害，赔偿损失，返还原物。

（2）区分所有权人对专有部分的义务
区分所有权人对专有部分应遵守下列事项：一是维护、修缮专有部分或行使
其权利时，不得妨碍其他区分所有权人的安宁，安全及卫生；二是其他区分所有
权人因维护、修缮其专有部分或铺设管线，必须进入其专有部分时，无正当理由

不得拒绝；三是管理人或管理委员会因维护、修缮共用部分或设置管线必须进入
其专有部分时，无正当理由不得拒绝；四是应独自出资修缮、维护、保存自己的
专有部分，并维护建筑物的存在；五是维护住宅环境的安宁、卫生以及住宅所在
地的善良风俗及住户作息；六是按照专有部分的使用目的、本来用途和规约使用

专有部分，并不得违反登记中所载明的建筑物的使用目的。当区分所有权人违反
上述义务侵害其他区分所有权人的利益或区分所有权人的共同利益时，其他区分
所有权人或管理组织有权要求其停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失，情
节严重者甚至可通过法定程序剥夺其区分所有权。

专有权是建筑物区分所有权制度中的核心，专有权的权利义务内容至关重
要，是区分所有权人享有共有权、成员权的前提和基础，应充分予以重视。
（二）共有权

1.共有权的概念
共有权即共有所有权，亦称共同部分持分权，是建筑物区分所有权结构中的
重要的“物法性”要素。所谓共有权是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规
约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。
2.共有权的客体

建筑物区分所有权人的共有权的客体是指共有权人权利和义务所指向的对象
一一区分所有建筑物的共有部分。所谓共有部分是指由全部或者部分区分所有权
人所有的，不属于专有部分的建筑物及其附属建筑物的部分。

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