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房地产经济健康平稳高质量发展研究
Research on the Healthy, Stable, and High Quality Development of the Real Estate Economy

共有部分既包括供全体区分所有权人使用的全体共有部分，如建筑物的大
门、通道、楼梯等；也包括仅供部分区分所有权人使用的部分共有部分，如几户
区分所有权人共同使用的墙壁、地板、天花板等。此外，根据共有权成立的依据

不同，可将共有部分划分为法定共有部分和约定共有部分。前者是指在构造上、
利用上没有独立性的部分，如共同出入口、楼梯、楼房的外墙壁、梁、柱、屋
顶、基地、水电管道主系统等；后者是指在构造和利用上虽具有独立性，但是依
据区分所有人之间的约定或规约而成为共有部分，但这种约定不得损坏其他区分

所有人之间的利益。对共有部分做出此种类型划分的意义在于明确不同区分所有
权人因共有不同的部分而享有不同的权利、承担不同的义务。
关于共有部分的范围，立法上一般采取排除法和列举法予以确定。中国建设
部颁布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》和《城市异产毗连房屋管理规

定》中，列举共有部分包括门厅、阳台、楼道、厨房、楼梯、水泵、暖气、上下
设施、柱、梁、墙、沟管、共用管线等。采取列举方式虽然比较烦琐，较之排除
法却具有更强的操作性，便于明确区分所有权人的权利义务。
3.共有权的内容

建筑物区分所有权人的共有权的内容是指区分所有权人作为共有权人的权利
义务。
（1）共有权人的权利
区分所有权人作为共有权人对共有部分的权利主要有以下几项：

①使用权。这是共有权最基本、最核心的内容，也是共有权中其他权利的基
础。共有权人有权按照共有部分的种类、性质、构造来使用共有部分，其他区分
所有权人无权限制和干涉。如果共有权人按区分所有建筑物的非本来用法使用，
则须由多数区分所有权人来决定，或者按规约的规定处理。

②收益权。对共有部分所产生的收益，如出租共有庭院、屋顶的租金，允许
在外墙壁挂广告牌等收取的费用，各共有权人可依规约或共有持分予以获得。在
通常情况下，该种收益首先作为弥补建筑物共同管理与维护如物业管理费用的不
足，如仍有剩余，可在各共有权人之间按应有份额分配。

③修缮改良权。对于共有部分的修缮改良不得影响或者损坏及建筑物共有部
分的固有性质，并且是基于居住或者其他正常用途之需要，学理上称之为单纯的
修缮改良。

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