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第二章 房地产产权与住房制度
的管理、维护、修缮所需的分担义务。
3.成员权的行使方式
由于成员权是基于全体区分所有权人因同一栋建筑物而形成的共同关系多产
生的，因此成员权具有很强的“人法”因素，并且其中很大一部分是管理关系。
其行使主要通过以下方式。
（1）区分所有权大会
区分所有权大会是由同一区分所有建筑物或同一社区的全体区分所有权人组
成，是区分所有权人管理团体的最高权力机关。会议依召开时间的不同可以分为
两类：定期会议和临时会议。定期会议每年至少召开一次；当发生重大事故须及
时处理，经管理人或管理委员会请求或经一定比例区分所有权人，以书面形式请
求，可以召开临时会议。
针对普通事项和特别事项，区分所有权人大会有不同的决议方式。对于普通
事项，除立法或管理规约另有规定外，应有区分所有权人过半数出席大会，并获
得出席人数过半数的同意，才能生效并执行。对于特别事项，应有区分所有权人
三分之二以上及其区分所有权比例合计占全部区分所有权三分之二以上出席，并
获得出席人数的四分之三以上及其区分所有权比例占全部区分所有权四分之三以
上的同意。根据各国的立法，下列事项一般认为是特别事项：管理规约的订立和
变更；区分所有建筑物的重大修缮和改变；区分所有建筑物的重建；区分所有权
的强制出让；共用设施的变更；建筑物的增建；改变共有权的持分；改变使用目
的；约定专用部分或共用部分的事项。
（2）管理者
通常情况下，区分所有权人数众多，要求每一个区分所有权人都参与建筑
物或社区的管理，或者每件事情都要区分所有权人大会来决定，是不可能也不现
实的。在这种情况下，管理者应运而生是非常必要的。根据各国和地区的立法及
实践，所谓管理者是指由区分所有权人大会选举或由法官任命（如瑞士）而产生
的，执行区分所有权人大会决议并在授权范围内，以自己的意思执行职务的人。
管理者在性质上如同公司中的董事会，为最高权力机关——区分所有权人大会的
执行机构。管理者在不同的制度下有不同的称谓，有的称谓管理人，有的称谓管
理委员会。在中国，业主委员会的性质则相当于管理者。
管理者实为全体区分所有权人的代理人，因此根据代理制度的一般规定，对
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