Page 50 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

房地产经济健康平稳高质量发展研究
Research on the Healthy, Stable, and High Quality Development of the Real Estate Economy

管理者权限的限制，不能对抗善意第三人。同时，近现代各个国家和地区的区分
所有权立法大多明文规定管理者具有当事人能力，可作为原告或被告应诉，但应
将诉讼的各项情况及时报告给区分所有权人。

（3）物业管理企业
物业管理企业，又称物业公司，是随着时代的发展而产生的。现代建筑物的
规模、设施日益复杂，需要具有较强的专业知识和技术，然而，区分所有权人大

会及其选任的管理者通常本身并不具有此种技能。因而，物业管理企业的产生也
是建筑物区分所有权制度发展和完善的产物。中国第一部物业管理行政法规《物
业管理条例》于2003年9月1日实施，该条例对前期物业、物业交接、物业公司权
利限制、业主委员会与业主大会的关系等方面做出了规定，进一步规范了物业管

理活动，维护了业主与物业公司的合法权益。
物业管理企业应当具有独立的法人资格，并且应当按照国家有关规定，取得
职业资格证书。物业管理企业对区分所有建筑物实施管理活动的依据是其与区分

所有权人大会或者管理企业签订的物业管理合同。物业管理企业的职责及权限即
是利用其本身的专业知识和技能对社区或区分所有建筑物的日常供水、供电、供
气、供热、通信等设施的维护与保养以及卫生、环保与治安等事项进行管理，但

同时物业管理企业不得侵害区分所有权人的人身及财产的合法权益。

第五节 农村住房制度

一、农村住房制度的特点

住房制度包括住宅用地供给制度、住房供给制度、住房建设制度、住房金
融与税收制度、住房管理制度和住房福利制度等内容。在不同的时空条件下，由

于经济、政治和意识形态观念的不同，特定社会及其内部会有不同的住房制度。
新中国成立以来，中国农村住房制度主要包括农村住房产权制度、农村宅基地制
度和农村土地有偿征用制度、村庄内农户自用自建或委托建造的非规范性建房制

度、国家与市场对农户建房的金融与税收的非介入方式以及针对“五保户”的农
村住房福利制度，其中农村住房产权制度和宅基地制度尤其重要，决定着农村住
房制度的主要特点。从这个指标来看，中国农村住房制度主要有以下特征。

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