Page 51 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

第二章 房地产产权与住房制度

第一，与发达国家相比较，中国农村住房制度在其住房制度中占有重要地
位。这是因为中国农村人口的数量庞大且所占比重较高，从而显示出农村的特殊
意义。在欧美国家，农村人口数量稀少，农村住房供给相对充足，住房问题主要

在于居住质量问题；在中国，农村人口数量庞大，农村住房供给相对不足，住房
问题主要在于住房面积问题。在住房供给上，欧美国家农村住房主要通过货币化
和市场化的方式来供给；中国农村住房主要通过自给自足的方式来供给。在住房
经济上，欧美国家农村住房金融与财政转移支付制度相对发达；中国农村住房金

融与财政转移支付相对落后。在住房与居住的管理上，欧美农村相对规划周密、
管理完善；中国农村规划滞后、管理欠缺问题相对突出。总体说来，中国与西方
的农村发展处于两个完全不同的阶段，而中国又与西方具有不同的经济、政治和
文化特点，因而西方农村住房制度的特点可供借鉴，但不可盲目引入。

第二，中国农村住房制度具有突出的自然经济性质。中国是一个有着城乡二
元社会结构的发展中国家，在城市发展了现代经济部门，在农村则保留着传统的
农业经济部门。千百年来，中国农村人口占绝大部分比重和以农业自然经济为主
的双重性质，对农村住房制度产生了重大影响。一方面，是农村居住主体资格的

机械团结式的治理性质。在农村，人们的社会生活是以村庄为单位来进行的，只
有拥有了特定村庄的先赋身份，人们才能够在特定的村庄中生活与生存。因而，
农村村庄具有强烈的我群意识和排他性的自我封闭性质，与市场经济的内部与外
部的相互开放与相互渗透截然不同。在中国计划经济时代，农村集体经济和农

村管理的具体实施不是以公社或乡为单位，而是以自然村或行政村为单位，在城
乡之间以及农村各村庄之间，与土地有关的人口迁移和经济活动都受到严格的限
制。这样，农村经济活动的自然村庄特点在一定程度上得以保留。在住房领域，
在特定的村庄内建造、转卖或购买住房的资格，在相当程度上取决于行为主体是

否具备这种先天性的资格条件。另一方面，是住房建设和使用上的自给自足倾
向。在市场经济条件下，个体一般不具有独立建房的能力与条件，而需要运用货
币去市场上购买已经建好的住房；住房的建设也不是由自行组织起来的个体来进
行，而是由拥有建设资格的企业来进行，并且其建造过程受到国家的严格控制。

然而，在中国农村，农户往往是经过长期的个人积蓄，在亲友的帮助下，运用本
地所生产的材料（特别是可再生性原材料），亲自建造或委托建造自己所要居住
的住房，这与农民生产自己的粮食具有相似之处。另外，改革开放以来，中国虽

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