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房地产经济健康平稳高质量发展研究
Research on the Healthy, Stable, and High Quality Development of the Real Estate Economy

然在农村试行过推行住房的出售、贷款、抵押的试点工作，但农村住房并不完全
具备城市住房的纯粹商品化的性质，因而难以普遍推行。甚至可以说，农村就自
身的经济生活方式来讲并不具备现代城市住房的纯粹商品性质。

第三，中国农村住房制度具有较强的计划经济性质。中国农村计划经济的主
要特点在于农村生产资料的集体所有制和集体劳动制度。改革开放以后，随着家
庭联产承包责任制的实施，集体劳动制度寿终正寝，以土地为主的农业生产资料
使用权分散到单个农户手中。随着外出务工人员数量的不断增加，农村土地使用

权流转规模也不断增大。然而，农村土地的集体所有制还严格地保留着，只有集
体而不是个体拥有土地的所有权，从内部渗透或外部侵入的与农村土地有关的流
转或交易，都受到严格的非市场性的约束。此外，中国农村住房制度坚持“一人
一户”原则，这也是计划经济中平均土地使用权要求的一个内在方面，并且这一

原则在当前基本上得到了坚持。另外，与农村宅基地和住房有关的流转或交易，
还受到村庄成员身份这一作为社会控制的前提条件的约束。
第四，中国农村住房制度受到中国农村土地制度的强烈影响，相对而言地位
次于后者。在传统中国，最重要的经济制度是农业经济制度，特别是土地关系问

题；在计划经济时期，最重要的经济制度是公有制，特别是“一大二公”问题；
在改革开放时期，最重要的经济制度则是国有企业制度，特别是产权关系的改
革，这是因为农业经济制度（或土地制度）在国民经济的发展过程中并不居于主
导地位。但这并不意味着农村土地制度和农村住房制度不重要，相反，它对于整

个中国甩掉发展中国家的帽子有重大的影响。中国农村住房制度根本上属于农村
土地关系制度的组成部分之一。如果农村土地可以大规模地流转，则农民在农村
中的生活就会受到根本的影响，农村的宅基地和住房的产权中的某些部分也要发
生流转；反之，如果农村土地的流转受到限制，农民的经济行动就可以继续在农

村加以维持，从而农村住房制度也可以维持下去。目前，农村人口日益外出，农
村土地制度关系日益让位于与工业社会相联系的财产与收入分配关系，这样总体
上农村住房制度的地位与价值将长期下降。
第五，中国农村住房制度自新中国成立以来迄今保持着长期稳定。自改革开

放以来，中国城镇住房制度日益向商品化、市场化、货币化和社会化方向发展。
1994年7月颁布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和1998年7月颁布
的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着

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