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房地产经济健康平稳高质量发展研究
Research on the Healthy, Stable, and High Quality Development of the Real Estate Economy

制度。1980年10月到1981年，全价出售政策向全国铺开，但效果并不理想。1982
年，进入“三三制”补贴售房探索阶段，即政府、企业和个人分别承担房屋售价
的1/3，由于政府及单位财政压力过大，该政策也没能得以持续。1986年3月，城

乡建设环境保护部发布了《关于城镇公房补贴出售试点问题的通知》（原城乡建
设部〔1986〕94号），重新提出全价出售公房以及售价标准。
除了实践的探索，理论方面也取得了一定的突破。1980年1月，苏星在《红
旗》杂志发表《怎样使住房问题解决的快些》，指出住宅是个人消费品的重要组

成部分，应该走商品化道路。不得不提的是，1983年12月发布的《城市私有房屋
管理条例》中提到了国家会依法保护城市公民私有房屋的所有权。同时，该条例
中还涉及住房所有者对住房具备一定处置权和收益权。这表明住房已经成为居民
财产的一部分，也标志着城镇住房制度改革逐步向正规化、法治化迈进。
另外，这一阶段与住房制度改革相关的诸多实践也纷纷迈出了第一步。1979

年10月15日，中国第一个商品住宅项目——广州“东湖新村”获得政府批准；
1980年1月8日中国第一家房地产公司——深圳经济特区房地产公司成立；1985年
4月建设银行深圳分行向南油集团85户“人才房”发放中国第一笔个人住房按揭

贷款；1987年12月1日，轰动全国的第一宗土地公开拍卖会在深圳会堂响起“惊
天一锤”，1988年4月，宪法中“禁止土地出租”被改为“土地使用权可以依照
法律规定转让”，随后《土地管理法》也作出了相应的修改。
2.双轨制住房制度与房地产市场初步建立（1988—1997年）

经过上一阶段实践与理论的探索，“住宅作为个人消费品可以成为私有财
产，可以买卖”的共识已经达成。为了进一步配合城市住房改革的顺利进行，国
务院于1986年成立了住房改革领导小组，并于1988年初召开了第一次全国住房制
度改革工作会议。同年2月25日，国务院住房制度改革领导小组印发了中国第一

个关于房改的法规性文件，即《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实
施方案》（国发〔1988〕11号），将住房福利制度改革正式纳入中国改革开放的
大规划，住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。
1991—1992年共有24个省份加入房改阵营，“以售带租”的特征明显，房

租加速上调。1992年，邓小平南巡讲话以后，中国对外开放及市场化改革的步伐
加快，全国房地产价格逐步放开，政府审批权力部分下放，金融机构开始发放房
地产开发贷款，借助宏观经济“加快改革开放建设步伐”的大环境，中国房地产

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