Page 61 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

第二章 房地产产权与住房制度

市场进入了快速扩张期。1992年，全国商品房销售额达426.59亿，比上年增长了
80%。
1993年11月，第三次全国房改会议后，出售公房再次成为重点。由于福利住

房制度存在巨大惯性、商品房相关配套制度不成熟等原因，这一轮尝试也没能
持续。1994年初，地方性房改方案被叫停，“以售带租”的房改也就此终结，此
后房改总体进展缓慢。虽然这一阶段中多次实践都以失败告终，但是在多轮探索
中，商品住房还是在夹缝中默默地成长，住房双轨制逐步形成。

1994年7月，国务院颁布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》
（国发〔1994〕42号），这一文件构建起中国住房改革史上第一个综合性框架。
同年还针对城市房地产管理、住宅小区管理、房地产交易价格管理等一系列问题
提出了具体的管理方案，并建立了相应的制度，可以说这些文件将中国住房制度

改革探索的成果向正规化、法治化推进了一大步。
通过近20年渐进式的改革，20世纪末中国住房事业已经取得了一定成效。至
1997年，城镇人均居住面积上升到8.8平方米，是1978年的2倍多，全国城镇竣工
住宅4.055亿平方米，是1978年的10余倍。但住房分配体制始终没有发生根本性

的变革，因此福利分房仍然占据主导地位。而此时商品房市场的发展已经到了瓶
颈阶段，1994—1997年的平均销售面积增长率在10%以下，个人购买的比重也基
本停留在50%~60%，没有更大突破。
3.实现住房完全市场化，房地产支柱产业的地位得到确立（1998—

2003年）
1997年亚洲金融危机给中国住房制度改革提供了一个意外契机。为了应对危
机，扩大内需，中央计划将房地产业培育成新的经济增长点。1998年7月3日，国
务院下发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国

发〔1998〕23号），要求彻底停止住房实物分配，将与计划经济相适应的实物福
利分配住房制度彻底逼入了死角，切断了职工和单位之间的住房纽带。自此，中
国住房制度由此进入了全新的市场化时代。
1998年7月20日，国务院发布《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令

第248号），政府不再对商品住房价格进行管控；2000年，限制房企上市的禁令
到期，一时间大量资本涌入房地产市场；2001年7月北京申奥成功；2002年7月，
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令11号）正式实施，城

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