Page 69 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

第三章 房地产市场供求关系

加固、危房鉴定改造、室内外装修、房屋附属物和设备的维修、中介经纪、物业
管理、房屋委托管理等服务活动。随着经济的发展和人民消费水平的提高，房地
产劳务市场还将得到进一步发展和壮大。房地产技术信息市场，为房地产业务提

供中介、技术咨询、房地产交易、行业情况预测分析及中国和其他国家有关资料
的市场。房地产技术信息市场随着房地产市场的发展而发展，是衡量房地产市场

是否发达的一个重要指标。房地产市场可以按照商品房不同的用途的划分为商业
房地产市场、工业房地产市场和住宅房地产市场。
从运行模式来看，可以将中国房地产市场结构划分为一级市场、二级市场
和三级市场。一级市场具有国家垄断的性质，以代表国家的房地产经营管理部门

为主体，房地产呈纵向流通。国家作为土地的所有者，房地产经营管理部门按照
房地产市场规划和土地管理法的相关规定征用土地，将所征土地的使用权出让给

承担房地产开发业务的企业。政府部门依据国家的整体利益决定以何种价格和什
么样的方式将土地使用权进行转让。例如，现行的土地行政划拨、批租拍卖、现
有的公房出售、住房低租分配等都是一级市场的交易表现。它是政府与经营者、
使用者之间的交易。二级市场具有经营性质，以房地产开发企业为经营主体，房

地产呈横向流通。其经营内容主要是在扩大供给条件下，房地产商品以开发价值
为基础价格由经营向使用消费的平行转移，体现为房地产开发企业与消费者之间

的交易行为。又如，房地产公司开发销售的商品房就是二级市场行为。三级市场
具有消费性质，房地产呈横向流通，主要包括三项内容：私有住房的租赁、已购
公有住房的租赁以及公有住房的转让。在调剂需求条件下，市场价格以效用为价
值尺度使得购买者与经营者之间进行的交换更为平等，体现为是使用者之间的交

易行为。三级市场行为主要有房主将私有住房出租或者是将私有住房进行出售。
三级房地产市场的开放有利于房地产市场的激活与完善。房地产的这三级市场模

式，形成批发、零售、调剂三种市场形态。它们之间相互联系、相互促进。级市
场与二、三级市场之间是相辅相成相互促进的。一级市场为二级市场和三级市场
的形成奠定了基础，为其发展提供了条件。二级市场和三级市场是对一级市场的
拓展与延伸。一级市场是整个房地产市场的基础和导向，它有赖于二、三级市场

的发展；没有二、三级市场的繁荣和发展，一级市场就会萎缩。二、三级市场为
房地产市场的繁荣和发育起着十分重要的促进作用。

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