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房地产经济健康平稳高质量发展研究
Research on the Healthy, Stable, and High Quality Development of the Real Estate Economy

中，房产自身的空间位置并没有改变，变的只是房产所有者。

四、房地产价格的构成及其影响因素

（一）房地产价格的构成
典型的房地产开发公司开发经营方式是：取得土地—建设房屋—销售房屋。
可见，房地产价格总的来说是由土地成本、房地产开发成本与费用、税收成本构

成，具体的是由土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销
售税费及开发利润等七项构成。
土地取得成本：包括取得房地产开发用地所必需的费用和税金等。目前，中
国房地产企业的开发用地一般是通过市场购买（如购买政府招标、拍卖、挂牌出

让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地）取得的，土地取
得成本则包括购买土地的价款和购买时应由房地产开发商（作为买方）缴纳的税
费（如契税、交易手续费）等。
开发成本：指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的

直接费用、税金等。在实际中，开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、基础
设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税
费等。
管理费用：包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。

投资利息：房地产投资资金来源于借贷资金或是自有资金，因为借贷资金要
支付贷款利息，自有资金也要考虑机会成本。所以，从估价角度来看，房地产开
发商应该计算相关利息。

销售费用：包括广告宣传费、销售代理费等。
销售税费：包括销售税金及附加（营业税、城市维护建设税和教育费附
加）、其他销售税费（包括应由卖方负担的交易手续费）等。
开发利润：现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去以上

各种成本、费用和税金后的余额。一般地，在利用成本定价时，销售收入是未知
的，开发利润则是事先定好的。开发利润通常可以按照一定基数乘以同一市场上
类似房地产开发项目所需要的相应利润率（如直接成本利润率、投资利润率、成

本利润率或者销售利润率）来测算。

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