Page 71 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

第三章 房地产市场供求关系

进行批量生产。而且从房屋生产建造过程看，由于建造的地点、时间、气候等不
相同，也不可能按同一设计图纸、同一工艺方法进行完全重复性的生产。因此，
完全一样的房屋是不存在的。

不同于其他商品，房地产市场所需的土地是不可再生资源。从总体态势上观
察，房地产市场由于受到稀有的土地资源限制，其自然供给基本没有弹性，其经
济供给的弹性受到自然供给的约束也是有限的。因此，房地产价格一般由市场需
求决定。地价或地租随着需求的增加而上涨，随着需求的减少而下跌。房产市场

具有较强的投机性是因为单一的需求价格决定了房产的市场价格。在这种特殊的
情况下会引起地价变动和市场供求关系出现异常现象，此时房地产市场所依据的
供求规律呈现出特殊性。
（二）房地产市场竞争和调节的不完全性

一个全面竞争的市场必须具备三项要素：能够相互替换的同质商品；数量众
多且能自由进出市场的买主和卖主；充分且传播畅通的信息。但是信息不对称、
结构性矛盾突出等问题使房地产市场不具备上述三项要素。除此以外，市场竞争
的不完全性和房地产项目的高度专业性和技术性使得房地产市场的交易成本居高

不下。根据中国城市土地所有权与使用权可以相分离的原则，土地是使用权可以
进入市场流通，但土地所有权始终掌握在国家手中。这就使得价值规律和供求规
律的市场调节能力在客观上被削弱了，只能在与国家经济和文化发展相协调的范
围内起作用。从这方面来看，房地产市场是一种干预度比较高的市场。以住宅市

场的供给来看，有相当一部分为国家所有，它是根据低收入者对房地产商品的需
求程度和支付能力，以较低水平定价的。这种不按照可获取平均利润的生产价格
或市场牌价的定价原则，市场调节作用就受到了限制。

（三）房地产市场的区域性
房地产市场的区域性很强。山于房地产商品的不动产性质，使房地产商品的
供给范围较一般商品要小得多，般是“地产地销”，不像其他的商品可以移动，
房产只能建在哪里就在哪里供给。
房地产位置的固定性和不可移动性使房地产市场的区域性特征表现明显，

人们无法将某一地区的房地产移到另一地区，正因如此，房地产又被称为不动
产。另外，虽然房地产也能够进入市场进行流转，但其使用范围受到所处区域的
限制，局限于该地区的范围内，产地和消费地同为该地区。在交易房产的过程当

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