Page 73 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

第三章 房地产市场供求关系

（二）影响因素分析
由以上对房价构成的阐述可知决定房地产价格的因素有很多。总的来说，影
响房地产价格的因素一般可分为以下几点。

1.一般因素
经济因素（经济发展、财政金融、产业结构等因素）、社会因素（人口、房
地产投机、社会福利等因素）、行政因素（土地使用制度、城市规划和土地利用

规划、税收制度等）和心理因素（人们的偏好）等。
2.区域因素
商业与服务业繁华因素、交通便捷因素、城市设施状况和环境状况因素等。
3.个别因素

土地的个别因素（区位、容积率、用途、土地使用年限等因素）和建筑物的
个别因素（面积、结构、材料、施工质量、设计、设备是否完备等）等。

第二节 房地产市场的需求

一、房地产市场需求影响因素

（一）经济性因素
1.国民经济发展水平
随着国民经济的飞速发展，城市居民人均收入不断提高，企业经济效益也得
到了不同程度的改善。于是，城市居民就能够从自己的收入中拿出更多的部分用

于改善自己的居住环境。住房的需求在很大程度上受国民经济发展的影响，从横
向来看，一个国家或地区的经济发展迅速，城市化水平高，城市居民数量增加，
其住房需求量就会相应地增加；反之需求量会减少。国民经济发展水平对住房需

求的影响主要体现在两个方面：一是国民收入水平，它反映了一国居民的富裕程
度和对物质资料的购买能力，很大程度的影响城市居民的可支配收入，也制约着
住房有效需求的规模。二是投资规模，住房是关乎人们生活的大事，在固定资产

投资中一向是占有相当大的比重。随着投资规模的扩大和就业人数的增加，住房
需求呈现出上升的趋势。因此，住房需求与国民经济发展水平呈现出一种正相关
的关系，要提高和改善居民的居住环境，必须大力发展国民经济。

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