Page 76 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

房地产经济健康平稳高质量发展研究
Research on the Healthy, Stable, and High Quality Development of the Real Estate Economy

面积不发生变化，人口的增加也会加大对住房总量的需求。同时，人口结构对住
房的需求也有着直接的影响。一个是人口的年龄结构，另一个是家庭的规模与结
构。年龄的变化主要导致住房需求主体年龄结构的变化，从而影响住房市场需求

的变化。即使总人口不变，家庭平均人口变化也会影响住房单位的变化。随着家
庭日益小型化，所需住房的套型比较小，但是会增加对数量的需求。因此，家庭
人口结构的变化对住房需求总量、结构都会有重大影响，并将引起住房设计，建
设等方面的变化。

2.人口自然增长率
人口自然增长率指一定时期内自然增长人口数与该时期内平均总人口数的
比值，它反映了在特定时期内的人口变化。人口自然增长率升高，家庭总人口增
加，将产生新的住房需求；同时，人口自然增长率上升，将意味着未来社会总户

数的增加，也将增加新的住房需求。因此，人口增长速度与住房的潜在需求量有
着密切的关系。
3.城市人口机械变化率
城市人口机械增长率是指一年内城市人口迁入和迁出增减的绝对数量与同期

该城市年平均总人口数量的比值。人口机械增长率对一个城市的住房需求量变化
相对人口自然增长率而言在短期内更加明显，因为迁出或迁入户籍人口往往能对
住房需求形成相对直接快速的影响。目前中国的人口机械变动主要是城镇化进程
中的农民进入城市以及人口在各城市之间的流动，这样的人口流动对房地产的需

求是巨大的。中国的城镇化进程处于高速发展时期，必然会对房地产需求产生重
要影响，而且中国地区间的人口流动也在随着经济的发展而加速，对房地产业有
重大的影响。

4.城市家庭总户数
城市家庭总户数一方面导致城市人口总量的变化，另一方面在城市人口总量
变化不大的情况下，家庭户数的变化体现了家庭结构和规模的变化，从而影响到
住房需求的结构和数量。
5.城市化水平

城市化是当今普遍的社会、经济现象。改革开放以来，中国的城市化进程
加快。在城市化进程中，越来越多的农民走向城市，同时住房问题也要依赖房地
产市场来解决，客观上增加了对城市住房的需求；城市化也改变了人们的生活理

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