Page 77 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

第三章 房地产市场供求关系

念，使农村人逐渐地接受了城市生活方式，参与到房地产市场中，从而增加了对
住房的需求。另外，城市化进程中的城中村改造以及各种公共工程、设施的建设
更新要进行大量的房屋拆迁改造，这部分居民就需要租房或者买房，这也带动了

房地产市场的有效需求。世界各国经验表明，一个国家在城市化进程加速阶段，
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人均住房建筑面积达到30~35m 之前该国将有旺盛的住房需求。随着城市经济的
快速发展，城市商务活动的频繁，流动人口增加，城市化水平提高，将拉动城市
商品住房市场需求大幅增长。
6.人均居住面积
人均居住面积反映了城市居民的居住条件，从表面上看，这与未来的住房需

求没有直接的关系.实际上，人均居住水平隐含着一些不可量化的影响因素，如
国家住房优惠政策、居民住房观念等。随着生活条件的改善，人们开始对自己的

居住条件提出更高的要求。居民换房、购房已成为现实需要，在经济条件允许具
备购房能力的前提下，即使总人口数量不变，人均居住面积的提高也必然会增加
对住房的需求量。
7.消费者对未来的预期

消费者的需求在受到现实因素影响的同时还会受到对未来预期的影响。房
地产的需求不仅取决于消费者现实的收入状况和房地产价格水平，还受消费者对

未来收入、政策、价格等因素预期的影响。消费者对当前的购买行为做出决策之
前，总要对未来经济发展形势、商品的价格变动等做出一系列的估测，如果投资
者对自己的估计持悲观态度，就会停止购买住房；相反则会加大对住房的投资力
度，从而影响住房的需求。人们对未来房地产价格的预期，会直接影响到对房地

产的投机性需求。当人们对未来房价有上涨的预期时，本来已有买房打算的消费
者可能会提前消费购买房产，这时候就会增加当期需求：当然，一些投机者也会

在当期购买房产，期望在将来能够以高价出售来谋取巨额利润，最终会导致当期
的房地产需求量大幅度增加。
8.观念和审美
随着生活水平的提高，人们已经从满足于温饱的生活状态逐步向小康或更高

层次的生活水平迈进。同时，人们的居住观念也发生了很大的变化，逐渐从温饱
型转向宽敞型、舒适型和环保节能型住房正在成为人们追求的目标。

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