Page 78 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

房地产经济健康平稳高质量发展研究
Research on the Healthy, Stable, and High Quality Development of the Real Estate Economy

（三）政策性因素
政府的政策对于住房需求有重要的影响，国家通过各种政策对房地产市场进
行宏观调控。国家的财税、投资、金融等有关经济政策都会影响到房地产市场的

需求，其中同房地产市场关系最密切的是住房政策和利率政策。政府的住房政策
对住房需求的影响是最直接的，无论何种形式的住房政策，其根本目的都是调节

住房的供给和需求问题，促进房地产市场供求平衡和结构优化。当政府出台住房
优惠政策时，住房需求就会增长；当政府住房政策紧缩时，住房需求就会下降。
例如，政府对低收入者进行住房补贴或建设经济适用房、放宽购买住房贷款时的
担保条件等，都会降低居民进入房地产市场的门槛，从而刺激和扩大住房需求；

同时，政府也可以通过调节土地价格、控制土地使用量等来影响住房的总供给，
调节住房需求。政策性因素对住房需求的影响是难以量化的，只能做定性的分

析。政府取消了福利房分配制度，实行公房入市、降低税费、推行住房信贷管理
等一系列政策，拉动住房消费，从而刺激住房需求的增长。房地产开发经营企业
要对国家政策的效应做出快速反应，减少投资的盲目性，同时消费者也要认真研
究政府对有关住房市场的政策法规，合理投资消费。

（四）区位性因素
住房是固定在土地上不能移动的商品，它不可能像家用电器等其他商品那样

通过运输调配输送到全国各地市场甚至海外市场。一个地区的住房需求绝大部分
来自本地区的居民，中小城市住房需求的区域性更加显著。住房的地域与空间位
置的固定性决定了某一区域的住房商品的需求必须在该区域内得到满足。即使北
京的房价很高，但是北京的消费者也很少有人会到其他房价相对低的城市购买房

子，这说明住房需求一般要在消费者所在地解决。所以，虽然有很多不同地区的
房地产商品能供其选择，但是消费者也一般只会考虑所在地区购房。同时，需求

的区域性还表现在同一城市中不同地段。位置好，生活方便，交通便利，基础设
施完善、功能齐备的住房即便价格较高还会供不应求；而地段差，配套设施不完
善的住房即便价格便宜也需求不旺。区位因素主要包括交通状况、公共设施、配
套设施、学校、医院、银行、购物中心、商业网点等。例如，地处交通便利城区

的需求较高，而城郊地区的需求就低；城区的需求档次较高，城郊的需求档次也
相对较低。

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