Page 79 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

第三章 房地产市场供求关系

二、房地产市场需求预测方法研究

（一）多元回归分析方法

李笑在硕士论文《株洲市房地产市场需求影响因素的实证研究》中通过对
株洲市房地产市场需求影响因素进行相关性排序，对其影响程度进行了研究，通
过绘制需求量与各影响因素指标值的散点图确定使用回归分析这一计量经济学模
型，其特点是细致而且精确性比较高。由于该论文进行的是区域性的研究，房地

产的区域性使得各影响因素不一定在所有地区都具有影响力，因此又选择了多元
线性回归方程来研究各影响因素对房地产市场需求的影响，建立的多元回归模型
如下：
Y（t）=β + β X （t）+ β X （t）+ β X （t）+ β X （t）+ β X （t）+ β X （t）+ ε
2
6
1
0
1
4
5
5
6
3
2
4
3
式中，Y（t）为商品房销售面积；
X 1 （t）……X 6 （t）依次对应6个房地产市场需求影响因素指标；
β 为常数项；
0
β 、β 、β 、β 、β 、β 为偏回归系数；
4
3
2
5
6
1
ε为误差值。
最后通过模型的统计学检验和计量经济学检验与修正得出预测结果。Gho
（1999）在对新加坡房地产市场需求量进行预测分析时采用的是多元回归分析的
方法，建立的模型中采用了人口数量、国民储蓄额、住房投资规模、失业率等指
标作为自变量。
该模型中自变量的选取简单，在获取数据和计算方面都比较容易。缺点是在
模型选取的影响住房需求的因素不够全面，仅选取了一部分因素。其模型的适用
性和计算的准确性可能会不够，而且还需要搜集大量的历史性数据，相对来说实
现比较困难。
Raudall、Johnsto等在著作《The Modern Economics of Housing》中预测时使
用回归分析与相关分析相结合的方法。首先，对住房需求影响因素与住房需求量
进行相关性分析，再用回归分析的方法以住房需求影响因素为自变量，需求量

为因变量建立回归方程进行住房需求量的预测。在该方法中，使用了多元回归分
析，并且还对选择的影响因素进行了相关性分析。在回归分析中可以选择和验证
的方法比较多，能够通过多次试验得到最佳结果，准确性比只使用回归分析方法

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