Page 80 - 房地产经济健康平稳高质量发展研究

房地产经济健康平稳高质量发展研究
Research on the Healthy, Stable, and High Quality Development of the Real Estate Economy

要高。缺陷是相关性因素太多，验证方法也多，进行方程选择时会比较困难。同
时，该方法对短期预测比较适用，在长期预测中准确率会比较低，且需要大量的
历史数据，实现起来比较困难。

Olsen和Muth在预测住房需求量时，也是先对住房需求量和人为影响住房需
求的，如家庭收入、住房价格以及户均人口数量、性别比例、家庭生命周期等因
素进行相关性分析，得出住房需求量与影响因素间的多元回归方程后进行需求量
预测。

优点是该模型中选取的影响住房需求量的因素比较全面，准确性比较高。缺
点是无法准确获取有关家庭特征的数据，但这些又是影响住房需求的主要因素，
因此通过回归分析方法预测住房需求量不是十分理想。
（二）时间序列法

传统的时间序列法是通过预测目标中的一系列历史数据，分析它们随时间的
变动趋势，外推出预测值。
蔡育天和张鸿铭分别在著作《房地产市场》和《住宅经济学》中用到时间序
列预测方法，并将该方法作为住房需求量预测的基本方法。一般来讲，时间序列

法是根据住房实际需求量的历史数据计算出各年份住房需求的增长率或平均增长
率，对住房需求形成时间序列，然后从这个时间序列出发，分析未来的发展变化
趋势，从而预测出未来某一时期的住房需求量。时间序列分析法的种类较多，常
用的主要有简单平均法、移动平均法和指数平滑法。运用时间序列法预测住房需

求量时，只需取得历史年份住房需求量的数据，不需考虑影响住房需求因素的变
化即可。因此，这种方法相对简便易行。缺点是采用时间序列模型需要大量的历
史统计数据，否则选用的自变量因素会受回归分析自由度的影响。目前，中国正
处在经济发展的高速时期，产业结构变动大，而时间序列模型参数是固定的，两

者不相适应。因此，该方法在目前住房的需求预测中不是很适用。
（三）灰色预测法
申金山、赵瑞采用灰色马尔可夫链预测方法，选取某城市商品房连续十年的销
售数据，首先通过构建GM（1，1）模型和有效激励数据系列的数学模型，得出：
46.55e 0.0290k （k=1，2，3，4，5）

X （0） （k+1） =46.55e 00290k +20.49（k=6）
46.55e 0.0290k +63.68（k=7，8，9）

·68·