Page 131 - 建设工程领域的知识产权问题研究

第六章 房地产知识产权问题

有混淆可能。由此可见，在我国将商标性使用行为认定为判定商标侵权成立的前
置条件已经逐渐成为法官判案的依据。在“小悦城”案中，一审法院认为，涉案
“大悦城”商标在不动产管理等服务领域享有较高的知名度和社会影响力。被告
北京元邑房地产开发公司在涉案房地产经营中使用了与其经核准使用的“小悦中

心”楼盘名称相类似的“小悦城”，在识别房地产项目来源方面发挥了作用，被
告的行为构成商标性使用。但最终认定“小悦城”侵犯了有关商标的专用权，而
“小悦中心”不构成对涉案商标专用权的侵害。理由在于：涉案房地产项目与原
告的朝阳大悦城相距较近，在经营规模上相差很大。被告使用“小悦城”的行为，

存在攀附涉案知名商标商誉的故意，构成对涉案商标权的侵害。但是，“小悦中
心”与“大悦城”和“悦城”之间有着明显的区别，被告使用“小悦中心”作楼
盘名称，并不构成侵犯有关商标的专用权。因此，在司法实践中，“商标性使用”
的判断应当以明确商标性使用在商标侵权构成中的地位为前提。

（2）立法中的商标性使用
在立法方面，大多数国家或地区的商标法都对“商标使用”或“商标性使用”
做出了相应的规定。欧盟称之为“商业性使用”，并在《一号指令》中作出了禁
止性规定。美国将商标性使用称为“在商业中使用”。兰哈姆法规定：商业性使

用是在日常商业活动中对商标的实际使用，但前提是这些商标必须在“商业中使
用”。在我国，现行法律没有明确采用“商标性使用”这一说法，但商标法实施
条例列举了商标的使用方式。可见，欧盟和美国承认商标性使用对商标侵权的重
要作用。无论使用怎样的概念，商标性使用都与商标基本功能的实现息息相关。

甚至可以说，商标权的界限是由其功能决定的。商标的基本功能是确定侵权标准
和划定侵权界限的根本依据，对商标是否侵权的判断起着基础性的关键作用。虽
然商业模式不断创新，商标使用的形式也更加丰富多样，但是实现商标的基本功
能是商标性使用的根本目的从未发生改变。

（3）立法中商标性使用的构成条件
根据中国《商标法》和相关法律法规，商标性使用主要体现在三个方面。综
合分析中国商标法及其相关法规，商标性使用的构成条件主要有以下方面：
在商业活动中使用商标。《商标法解释》对商标性使用做出了规定。实践中，

销售发票、合同等商业性文件是商品交易的重要组成部分，在这些商业性文件中
使用商标应当视为商标性使用，因为这些文件是商业性质的，是在商业活动中的

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