Page 133 - 建设工程领域的知识产权问题研究

第六章 房地产知识产权问题

主观意图。商标性使用与商标合理使用的界限是使用行为的合法性。通常来说，
如果行为人主观上具有使用商标的意图，企图通过“搭便车”来获取更多的经济
利益，构成商标性使用的可能性就越大。第三，突出使用。通常来说，行为人突
出使用商标就是为了显示商标达到宣传的目的，进而吸引消费者，行为人越突出

使用商标，构成商标性使用的可能性就越大。第四，消费者心理。消费者的心理
往往会影响侵权人的行为，现实中，一些消费者明知是假冒商品，但为了傍名牌、
贪图便宜仍然购买，这就助长了侵权人的商标性使用行为。
总而言之，商标性使用的构成条件主要有二，即在商业活动中使用商标和区

分商品或服务的来源。除此之外，还应当考虑商标的知名度和显著性、行为人的
主观意图、消费者心理等相关因素，综合判断是否构成商标性使用。
2. 楼盘名称商标性使用的认定
作为不动产，楼盘是一种特殊的商品。楼盘名称的商标性使用作为商标性使

用中的一种特别情形，应当在商标性使用这个一般情形的基础上进行探讨。根据
商标性使用的基本含义，楼盘名称的商标性使用是指楼盘名称在楼盘、楼盘外观
以及楼盘交易文书上的使用，或者使用楼盘名称进行广告宣传、展览和其他商业
活动，以区别楼盘开发商的行为。

现实中，一些开发商不仅使用他人注册商标作为楼盘名称，而且还在宣传
材料和广告中突出使用他人注册商标，这样的行为应当被视为商标法意义上的使
用。楼盘名称商标性使用的形式复杂多样，但其识别商品房来源的基本功能是永
恒的。司法实践中，楼盘名称商标性使用认定的关键在于判断哪些行为足以实现

楼盘名称区分功能，可以从楼盘名称使用的目的、使用的范围及其使用结果全面
考虑、综合判断。
（1）在商业活动中的使用
楼盘名称作为一种特殊的商标，对其商标性使用的认定，应当基于在商业活

动中使用。楼盘名称只有在商业活动中使用，才能发挥其商业价值。一方面，由
于知识产权的地域性特点，使得商标法有了地域性的限制，进而对商标法意义上
的商业活动范围有了地域的限制。因为只有在一定区域的使用，才会建立起联系，
这个一定区域一般是指一个国家。另一方面，从本质上讲，商业活动是营利性活

动。对房地产开发商而言，其给楼盘命名主要是为了获得更多的经济利益，或者
以命名的形式使得社会公众了解其品牌和商标，以此来获得潜在的消费人群，最

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