Page 153 - 金税四期背景下企业税务风险管控及筹划思路

第四章 “金税四期”下企业税务法律风险管控

体系，在促进企业土地增值税税收筹划、规避企业纳税风险的基础上，进一步提
高企业的经济效益，实现房地产企业健康、可持续发展的战略目标。
（一）土地增值税清算概述

1. 土地增值税概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权，地上建筑物和其他附着物产权并
取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。中国的土地增值税属于“土地转
移增值税”的类型，将土地、房屋的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额

是纳税人转让房地产的收入减去除税法规定准予扣除项目金额后的余额。凡是在
中国境内转让房地产并取得增值税收入的单位和个人，除了税法规定的免税外，
均要依法缴纳土地增值税。土地增值税采用扣除法和评估法计算增值额，实行超
率累进税率，在房地产转让环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，应根据

每次取得的增值额征收一次税。
2. 土地增值税清算概述
（1）清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对分期

开发的项目，以分期项目为单位进行清算。在日常工作中，可能会将工程进度划
分为多期来施工，但是，只能以用地规划证或者建设工程规划许可证为单位进行
最终的清算。开发项目同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型时，应分别计
算增值额。其他类型主要包括公寓、储藏室、下跃、车位、车库、商铺。

（2）清算条件
清算条件一般分为必须进行土地增值税清算和税务局可以要求进行土地增值
税清算两种。前者只要满足项目全部竣工、完成销售、整体转让没有进行竣工决
算或者直接转让土地使用权中的一项，房地产公司就必须进行土地增值税清算；

后者只要满足可售面积占项目开发的比例在 85% 以上或者比例没有超过 85%，
但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，或者取得房地产预售许可证满 3 年仍
然没有销售完毕的，或者申请注销税务登记但没有进行项目土地增值税清算的中
的任何一项条款，税务部门就可以要求房地产企业进行土地增值税清算。

（3）土地增值额
土地增值额的计算包括收入、扣除项目两个部分。其中，收入是指企业转让
房地产和土地使用权所取得的货币、实物等方面的收入。扣除项目包括土地成本、

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