Page 154 - 金税四期背景下企业税务风险管控及筹划思路

金税四期背景下企业税务风险管控及筹划思路
Enterprise Tax Risk Management and Planning Ideas under the
Background of the Fourth Phase of the Golden Tax Project
开发成本、利息支出、其他开发费用、税金、财政部规定的其他扣除项目。土地
增值额为转让房地产收入总额减掉扣除项目后的金额。第一，土地增值额的计算

有两项加计扣除可以利用，即（土地成本+开发成本）×20%可以抵扣土地增值额，
这是土地增值税开征之初为房地产开发企业所设计的优惠政策；第二，如果在房

地产开发期间，企业所支出的贷款利息能准确划分项目，且其利率不高于金融机
构同期贷款利率，则其他开发费用可按（土地成本 + 开发成本）×5%+ 利息支
出作为房地产开发费用扣除，反之则只能按（土地成本 + 开发成本）×10% 扣除。

若房地产企业贷款较多，利息费用支出较高，且符合分清项目核算并不超过同期
同类贷款利率的，采取 5% 加计扣除率较为合适。

（4）土地增值税率
土地增值税率按照超率累进的方式计算，最低税率为 30%，最高税率为
60%。采用率累进的方式，一方面，能让房地产企业享受免税红利；另一方面，

通过多征收税款的方式调控市场，遏制炒房行为。增值率低于 50% 的税率为
30%，速算扣除数为 0；增值率在 50%~100% 的税率为 40%，速算扣除数为 5；

增值率在 100%~200% 的税率为 50%，速算扣除数为 15；增值率在 200% 以上的
税率为 60%，速算扣除数为 35。
（二）新经济形势下土地增值税清算风险

1. 土地增值税清算风险点
（1）收入风险点

第一，房地产企业将开发的产品用于捐赠、安置用房、投资、抵债等一般不
会涉及现金流的收支，不用确认收入；第二，房地产企业将自行开发的产品自用，

或转为固定资产，会计上不能确认收入，但在计算扣除项目时，需要剔除开发成本。
（2）费用核算风险点

一方面，房地产开发企业购买土地后，以与其他人合作开发或股权投资的方
式成立开发企业，入账的土地使用权费用未获取评估价值的直接入账。另一方面，
部分房地产开发企业根据当地政策收到政府按一定比例返还的土地出让金后，没

有冲减土地成本而是计入营业外收入，甚至有的房地产开发企业将政府奖励的提
前竣工奖之类的资金计入营业外收入，用以冲减开发成本，从而使未来加计扣除

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