Page 155 - 金税四期背景下企业税务风险管控及筹划思路

第四章 “金税四期”下企业税务法律风险管控

项目虚高，虚减土地增值额。
（3）虚列成本风险点

土地增值税清算过程中要注重扣除项目的风险点，这也是土地增值税清算的
一个重要环节。在收入固定的前提下，一个开发项目扣除项目越高，土地增值额
越低。若土地增值率低于 20%，且企业建造的为普通住宅，将免征土地增值税。

即便房地产项目有土地增额，但在土地增值税超率累进计算方式下，如果其在超
率临界点上多出 1 个百分点，将适用更高级次税率，无形中会增加土地增值税的
成本。鉴于此，许多房地产开发企业采取虚列成本的方式人为增加土地增值额的

扣除项目。比如，一些房地产开发企业提高房屋的建安成本，虚增扣除项目。
2. 识别土地增值税清算风险的相关指标
识别土地增值税清算风险的相关指标较多，而较为直观的、操作性较强的指

标包括净利润率指标、土地增值税率指标。
（1）净利润率指标
净利润率指标是企业非常重要的经济效益考核指标，也是投资人、债权人、

税收征管部门重视的财务评价和财务分析指标。通过分析净利润率指标，能较为
直观地看出利润与收入之间的比例，较为清晰地判断企业的项目开发增值额。房
地产开发企业某项目收入的取得与其所应缴纳的土增税和净利润之间成正比例

关系。为此，税务征收管理部门可以将净利润率指标与同行业、同地区的企业进
行对比，若存在指标不合理且过低的问题，应进一步探究房地产开发企业收入、
扣除项目的真实性及合理性。鉴于房地产开发企业在项目建设过程中一般需要经
历较长的时间，故应该采取相应的措施，结合项目开发中产生的数据进行综合性

评价。
（2）土地增值税率指标

土增税税率指标能更为直接地分析纳税人的土地增值税税负，以测算其土地
增值税缴纳的合理性。一般来说，在一个地区相近条件的地块上，房地产开发项
目的土地增值税率应该具有一定的可比性。税务机关一般会参照同业间的指标，
对房地产开发企业的土地增值税税率进行测评。同时，税务机关可以结合该地区

所核定的征收率，对其进行对比并计算指标参考值。在实际操作中，若两项指标
之间差异较大，则表明纳税人存在违法行为，税务风险评估部门应进一步评估该

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