Page 201 - 金税四期背景下企业税务风险管控及筹划思路

第五章 “金税四期”下企业税务筹划思路解析

第六节 土地增值税筹划思路解析

一、土地增值税筹划的定义

（一）土地增值税的概念

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，
取得增值收入的单位和个人征收的一种税。征收土地增值税加强了政府对房地产
开发和交易市场的调控，有利于抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为。

（二）房地产企业土地增值税筹划的定义
房地产企业土地增值税筹划主要是指在符合税法规定的前提下，企业通过对

开发模式的调整、收入和可扣除成本的优化以及税收优惠政策的运用等方式进行
的事前筹划和过程管控。土地增值税筹划以降低房地产项目税额、提升企业综合

效益为目的，是贯穿房地产全周期、全流程、全部门的活动，是房地产企业项目
运营非常重要的环节。

二、影响房地产企业土地增值税筹划的主要因素

（一）开发模式

土地增值税受到房地产企业开发模式的影响，选择不同的开发模式关系着房
地产企业所应缴纳的土地增值税，所以房地产企业要科学合理地对各种开发模式

进行税务预测，从而更好地为企业减轻税务压力。例如，正常开发出售的房产应
征收土地增值税，而采用代建模式可免征，采用合作建房模式符合条件的可不征
土地增值税。

（二）收入与可扣除项目
土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。土地增值额为房地产

企业取得的收入（包括货币收入、实物收入和其他收入）减去可扣除项目（包括
土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套

设施费、开发间接费用、开发费用与转让房地产有关的税金）后的金额。对于房
地产企业来说，项目收入越高可扣除项目越低，缴纳时土地增值税越高；项目收

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