Page 202 - 金税四期背景下企业税务风险管控及筹划思路

金税四期背景下企业税务风险管控及筹划思路
Enterprise Tax Risk Management and Planning Ideas under the
Background of the Fourth Phase of the Golden Tax Project
入越低可扣除项目越高，则土地增值税越低。
（三）税法政策

房地产业受到政府政策的影响较大，房地产企业在进行土地增值税税务筹划
时需要严格按照税务筹划法规标准、会计核算制度进行。同时，政府可以出台相
应的政策对房地产进行相应的调整，在政策的调整下，房地产企业也有可能面临

一些不确定因素带来的风险。当前，国家税务总局土地增值税管理的基本文件是
《土地增值税暂行条例》（国务院令〔1993〕第 138 号），文件出台时间久，规
定较为笼统。在实际操作过程中，各省市不断出台相关公告、细则，对土地增值

税进行详细的规定，但标准并不统一，如土地增值税清算时的“二分法”和“三
分法”、无产权地下车位是否属于清算范围等。土地增值税地区差异较大，从而
也就导致了房地产企业在进行土地增值税税务筹划时需要考虑到地区的限制，合

理地开展土地增值税筹划。

三、当下房地产企业土地增值税筹划面临的问题

（一）没有进行筹划或者仅在土地获取阶段进行测算

受过去房地产市场火爆发展的影响，“高负债、快周转”操盘模式一度成为
行业的主流，这就导致房地产企业在土地增值税税务筹划方面存在一些问题。一

是土地增值税税务筹划工作没有得到严格落实，有些企业仅仅是做规定动作、表
面功夫，一味追求项目的开发速度，从而使税务筹划流于形式。二是在税务筹划
方式上没有摆脱传统观念的限制，仍然沿用传统的财务预测方式，仅在土地获取
阶段进行粗略的测算，没有很好地与业务部门进行协同联动，这会导致税务筹划

工作效果不理想，严重的还会造成税务筹划模式与房地产企业的经营管理理念相
背离，进而使房地产企业的经济效益受到一定的影响，不利于房地产企业的稳定

发展。
（二）未能根据项目最新情况，及时更新筹划方案，实行动态筹划
房地产项目开发周期长、过程复杂，受宏观政策和市场行情的影响非常大。
部分房地产企业在开展土地增值税筹划的过程中，对相关的法律政策不了解，使

得房地产税务筹划人员在开展土地增值税税务筹划工作的过程中，不能科学合理
地进行筹划，一旦企业管理者没有及时了解相关政策，就可能使房地产企业做出

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