Page 205 - 金税四期背景下企业税务风险管控及筹划思路

第五章 “金税四期”下企业税务筹划思路解析

3. 土地成本分摊
根据土地成本分摊的具体规定，房地产企业在转让相应的土地使用权后需要
按照分期开发项目的相应占地面积来进行土地分摊，补给相应的土地征用费和拆

迁费，对于同一开发项目，建筑不同的房地产类型，其计算的土地成本分摊也存
在一定的差异，需要根据项目的开发面积进行计算。另外，如果房地产项目规划
存在不同时的情况，对于一些高增值率的别墅等，可出示相应的国土证和规划证，
这样有助于在进行土地增值税税务清算时，按照相应的占地面积和方式合理地进

行清算，从而降低土地增值税。
4. 专属成本归集
专属成本归集在房地产土地税务筹划中也具有至关重要的作用。例如，多个
清算单位之间，扣除项目金额能按不同清算单位直接归集的，应直接归集；不能

直接归集的，可按各清算单位的占地面积、可售建筑面积等合理分摊。对同一清
算单位内的不同类型房地产或已售、未售扣除项目金额的分摊，能按不同类型房
地产直接归集的，应直接归集；不能直接归集的部分，先按不同类型房地产建筑
面积分摊，再按不同类型房地产已售、未售面积分摊。房地产开发过程中，应对

可以直接归集成本的高增值物业单独签订材料、设备合同；无法分开签订合同的，
合同结算、发票开具时分别注明金额，便于后期直接归集和分配成本费用。
5. 通过关联方进行筹划
为获取产业链上更多的利润，许多房地产企业成立了具有关联关系的建筑公

司。房地产企业可以在合理的范围内提高工程总包的价格，将一部分利润转移至
关联的建筑公司，增加的开发成本可以在土地增值税清算时加计 20% 扣除，从
而降低项目土地增值税，提升整体效益。
（三）运用地方政策进行筹划

1. 地下车位的筹划
根据《国家税务总局湖南省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》
（公告 2018 年第 7 号）第一条的规定，如果地下车库的所有权未发生转移，则
不收取增值税。如果所有权发生了相应变动，就需要根据国家对于地下车库的土

地增值税规定进行纳税。将增值率较低或负增值的产权车位与增值率较高的商业
合并进非住宅进行土地增值税清算，可降低非住宅的土地增值税税负，从而提高
企业整体利润。但各省对地下车库（位）的销售是否计入清算收入还存在差异，

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