Page 203 - 金税四期背景下企业税务风险管控及筹划思路

第五章 “金税四期”下企业税务筹划思路解析

的税务筹划方案不符合市场政策，导致企业不能获得理想的收益。房地产企业不
能根据项目实际的销售收入和成本变动情况，及时地调整筹划方案，导致筹划效
果不及预期，甚至无效筹划。

（三）对土地增值税筹划的关键点把握不足
土地增值税筹划是一项相对复杂的工作，对专业性要求较高，需要筹划人员
牢牢掌握土地税务筹划知识，了解各项法规，并且及时关注国家出台的相关政策，
从而可以科学合理地对房地产企业进行土地税务筹划。同时，也需要相关人员对

业务有一定的掌控能力并具备丰富的实操经验，其既涉及收入，又涉及多项成本、
费用和税金，计算复杂，内容繁多。同时，房地产开发项目时间跨度长，一般从
开工到清算需要 4 年甚至更长的时间，变动因素多，导致房地产企业在进行税务
筹划时难以抓住关键点，筹划效果大打折扣。

四、房地产企业土地增值税筹划思路

（一）利用开发模式进行筹划
1. 合作建房

合作建房是房地产开发中的一种典型形式，它具有相应的法律特点：第一，
它由双方共同出资；第二，合作双方可以共享利润；第三，合作双方共同承担相
应的风险。但是，在进行合作建房的过程中，土地增值税问题是其面临的一个主
要问题，因为合作建房在实施的过程中受到外界各种因素的影响，而且政府在一

些税收政策上也没有做出明确规定。根据财政部对于土地增值税做出的一些具体
规定，关于合作建房中的税务减免问题，如果一方提供土地，另一方提供资金，
二者合作，最后按照比例进行使用，则可以免收土地增值税，但如果进行转让，
则需要收取相应的土地增值税。

2. 代建房
代建房是房地产企业土地增值税税务筹划中的一个重要内容，它主要是房地
产企业取代客户开发相应房地产，最后房地产企业可以向客户索取相应的劳动收
入。这种方式中对房地产企业可以免征土地增值税，因为产权没有发生转移，房

地产企业通过这种方式可以减轻相应的税务压力。这种方式需要房地产企业在项
目初期就确定代建房用户，从而有针对性地进行下一步的房地产开发，减少土地
增值税。

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