Page 204 - 金税四期背景下企业税务风险管控及筹划思路

金税四期背景下企业税务风险管控及筹划思路
Enterprise Tax Risk Management and Planning Ideas under the
Background of the Fourth Phase of the Golden Tax Project
3. 项目分期
项目分期也会影响房地产企业土地增值税税务筹划，因此，房地产企业在开
发项目时需要对项目进行审查，判断项目是否经过国家的批准。同时，对于分期

开发的项目，是否严格遵循项目分期进行纳税，不同房地产土地应纳税额存在一
定差异。房地产企业需要根据分期开发、分期计算的具体要求，对项目进行分期

土地增值税清算。例如，在清算 a 区的时候，如果出现相应的经济问题，不影响
b 区的项目土地税务成本计算。
（二）利用收入与可扣除成本筹划

1. 产品选择和销售
定价产品的选择和销售定价会影响房地产企业的土地增值税，所以房地产企
业需要注意到这一点，纳税人建造的住宅不同，纳税标准也会不同，纳税人建造

普通的住宅与其他住宅的情况不同，普通住宅进行出售的过程当中，并且其住宅
的增值率小于 20%，这种情况下可以不征收土地增值税，所以在进行产品选择时，
房地产企业需要慎重并且考虑到住宅的面积，从而充分享受住宅面积给土地增值
税的优惠政策，减轻税收压力。房地产销售价格不同，其土地增值税也会有所差

异，并且房地产销售价格直接决定房地产企业的收益，所以房地产企业在对房屋
进行定价时，就需要充分考虑价格与税收之间的关系，合理对项目进行定价，从

而在提升销售价格的同时最大限度地减少土地税收费用。普通住宅增值额，如果
未超过 20% 可以免收税费，而超过 20% 的部分则要征税，房地产企业需要精确
计算相应的利润，从而使自身获得最大的经济效益。另外，在实务期间产生的成
本费用往往不能清楚地计算，所以房地产企业可以将期间成本当做开发成本，从

而在一定程度上增加可扣除的开发成本。
2. 运用精装修筹划

根据国家的相关规定，如果房屋进行装修，房地产企业在进行销售时，装修
费用可以纳入开发成本当中，而在进行土地增值税计算时，装修的费用可以增加
20% 作为扣除的基数，这样可以有效地降低房地产企业税费，减轻房地产企业的
纳税负担，所以房地产企业需要合理地开展精装修筹划，进行房地产项目的销售，

但如果项目确定为精装修支付，就需要进行上报备案，同时在销售合同中也要具
体标出相关内容。

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