Page 103 - 城市土地经济与利用

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标准，对于一次性连片开发的土地面积达到最低规模标准的，认定为集中成片开

发，经统一征收后统一组织开展开发建设。土地管理法规定，征收永久基本农田、
永久基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的，由国务院批准。
征收这一标准以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。考虑土地征

收审批的这一规定，可以在 35 公顷以下确定土地集中成片开发的最低规模标准。
中国《城市居住区规划设计标准》规定了居住街坊的用地标准。居住街坊是由支

路等城市道路或用地边界线围合的住宅用地，是住宅建筑组合形成的居住基本单
元；居住人口规模一般在 1000 ～ 3000 人（约 300 ～ 1000 套住宅），用地面积
一般在 2-4 公顷，并配建有便民服务设施。居住区的集中成片开发，土地开发规

模上应当包含两个以上的居住街坊，因此，可以考虑将居住区土地集中成片开发
的最低规模标准界定在两个街坊以上。

一次性连片开发的土地面积达不到规模标准，但是，依据建设规划，公益性
建设项目用地达到一定比例的，也可以认定为集中成片开发。《城市居住区规划
设计标准》规定各级生活圈居住区用地应合理配置、适度开发，其控制的住宅用

地占比在 48% ～ 77% 之间，配套设施用地、公共绿地、城市道路用地合计占比
在 23% ～ 52% 之间。可以结合这一数据，将配套设施用地、公共绿地、城市道
路用地等公益性用地占比较高并超过一定比例的一次性连片土地开发认定为集中

成片开发，经统一征收取得土地后统一组织开展公共投资和开发建设。
（二）考虑土地集中成片开发的综合性和复杂性特点确定认定标准
一次性连片开发的土地面积达不到规模标准，但是，依据开发规划，一次性

连片开发土地的规划用途多样，同时涉及许多权属主体或收益主体，规划确定的
各类用途土地的入市价格和土地增值收益水平差距太大，土地取得、开发、供应

过程中通过收取土地增值收益调节金难以平衡好各权属主体或收益主体之间的土
地增值收益分配关系的；或者一次性连片开发前实施腾退补偿需要前期投入的资
金量特别大，或者需要统一组织大规模安置的，也可以经审批后认定为土地集中

成片开发。这样做有利于在土地取得环节对各类现状用地实行同地同价的平等对
待，有利于在土地供应环节实现不同规划用途土地增值的平等归公和公平分享。

这方面可以借鉴中国台湾地区区段征收的经验。不同于完全服务于公共目的
的一般征收，台湾的区段征收同时包含了促进区段土地开发整理和优化配置的目
的，在征收中一般对原土地业主以折价地的形式给予补偿。区段征收的情形包括：

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