Page 104 - 城市土地经济与利用

城市土地经济与利用

新设都市地区之全部或一部分实施开发建设者；旧都市地区为公共安全、卫生、

交通之需要或促进土地之合理使用实施更新者；都市土地之农业区、保护区变更
为建筑用地或工业区变更为住宅区、商业区者；非都市土地实施开发建设者；农
村社区为加强公共设施、改善公共卫生之需要或配合农业发展之规划实施更新者；

其他依法行为区段征收者。台湾地区的区段征收有效地促进了土地的公共性开发
和公共建设，提升了土地的整体利用价值，在保护土地权利人利益的同时，促进

了土地增值的社会公平分享。

三、土地集中成片开发策略

第一，规划起点要高。政府应尽量在最大范围内招标，在选择规划公司和确

定规划方案上采用科学的决策程序，既要追求务实的规划效果，也要追求广泛的
宣传效应，充分利用“规划也是生产力”这一原理，以规划带动土地升值。

第二，广泛宣传规划结果。对规划结果进行广泛的宣传，表达政府建设片区
的信心和决心，将城市发展的战略方向深植民心，争取得到社会广泛认同。
第三，保证土地升值空间。控制旧区的开发面积，保证新片区有足够的建设

指标，以行政手段控制总供应量，以保证最初进入的投资者有土地升值空间。
保证片区发展的其他手段与措施除以上政府要采取的发展策略以外，在片区

发展策略上土地拓展还应做以下工作：
第一，片区产业规划。投资者一般对新片区最看好的是土地增值概念，对物
业开发概念的市场前景多持观望态度，一般对新片区居住和工作人群的形成有所

怀疑。根据我们的判断，这一般也是新片区发展的一个关键性问题。单靠人口的
空间位移而不是产业支撑将难以带动新片区经济的发展。因此新片区在完成规划
之后，有必要进行一些产业规划的论证并组织实施，使投资者从新片区的发展中

能够发现蕴藏的商机，而不仅仅是“置地获利”。
第二，保证先期投资者的利益。由于受滚动开发的压力，使得新片区在转让
土地时会较多地考虑收益性，以保证后续开发的顺利进行。这就增加了先期进入

的投资者的风险。如果先期开发商进入后未能获得预期利润甚至出现损失，则后
续投资会产生较大萎缩，土地升值的想象空间也就消失殆尽。因此土地拓展商要

采取地价折让、贴息等手段，保证投资大、风险高、影响面广一类项目的获利性，
降低重大项目前期风险。

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