Page 99 - 城市土地经济与利用

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（二）房地产开发用地储备制度完善对策

1. 合理控制土地储备的范围和数量
土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。在地价上
涨过快的时期，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的

企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可
避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重

要保证。但土地储备过多 , 会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。
合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、
经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模

型 , 进而得出最佳土地储备数量。
2. 重构土地储备的组织体系

中国主要通过建立土地储备制度，采用的是两个相对平稳分级管理模式体系。
首先，一般的土地储备机构都是与当地的行政部门合作，并且要服从政府的管理
和领导，这样就大大降低了土地储备机构的决策自由，此外还降低了管理的效率

和质量。其次，一般来说，环保局、财政局、规划局都会参与土地储备工作，但
是这些部门之间的权责关系比较模糊，导致工作效率不高，最终无法形成一个高
效的管理格局，不利于城市房地产开发与土地利用。所以，必须要根据城市基本

情况对土地储备机构和行政管理部门的现有模式进行创新，建立一个全新的组织。
该组织不仅要方便其他部门之间进行协调，同时还要保证独立的决策地位，具有
高度的自我管理权限。

3. 强化土地储备管理的监控职能
具体来说，有四个方面的内容是需要进行监控的。首先，必须要对土地价格

的合理性进行监控，防止故意抬高房价，压低地价的情况发生，打击一切地皮倒
卖活动。此外，政府要与房地产管理部门密切配合，对整个房地产行业链条进行
管理，严厉打击一切不合理的定价行为。其次，要监督房地产企业严格按照政府

的相关规定进行开发与建设，不能随意更改土地性质，不能占用公共土地资源。
再者，建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用

土地。最后，要严格监督建设用地的选址、用途，必须要求房地产企业遵循城市
土地的利用规划和要求。

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