Page 105 - 城市土地经济与利用

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第三，严格控制旧城物业供应量，保证新片区切实发展。虽然政府为保证新

片区建设往往会对旧区的物业供应量进行一定限制，但一般来说，投资者对这种
控制能否切实落实往往持不信任态度，鉴于开发商与政府之间千丝万缕的联系和
各旧区对自己发展业绩的追求，这一问题往往成为影响新片区未来发展的关键因

素。因此必须得到新片区所在城市政府的切实支持，使控制老城区发展的承诺能
够兑现，同时也要控制新城区的物业开发量，以保证先期进行物业开发的投资者

不受无序供应的伤害。
第四，对新片区的规划建设以政策法规的形式确立起来，增加投资者的信心。
投资者或多或少地会认为新片区开发有“政绩工程”之嫌，认为完全有可能

因为领导换届而改变新片区开发政策。因此通过政策和法规来保证新片区的可持
续发展非常必要，否则面对十年或几十年的开发周期，投资者心里不确定性因素

还有很多。
第五，争取更优惠的政策支持。新片区的建设成功，必须吸引足够数量的企
业进入。而企业是“无利不起早”的，在商机不足、交通不便又没有什么优惠条

件的情况下，企业短期内一般没有进驻新片区的理由。在我们的调查中发现，有
许多注册在开发区的企业其真实办公地址实际上是在老城区的。之所以如此，主
要是为了享受开发区“二免三减半”等优惠政策。这种“纯政策吸引”的入驻企

业会对新片区的财政收入带来积极的作用，增强中后期的滚动开发能力。

四、土地集中成片开发应注意的问题

（一）保证核心区建设的优先权，争取在短期内出形象
集中成片开发一般涉及的面积比较大，一次性开发较为困难，因此要锁定重
点，为此可先划出一片核心区优先开发，通过地价折让或其他优惠条件来换取近

期内开工建设，以此塑造整个新片区的形象。
（二）部分地块近期不予转让或定以高价
对于受重点项目影响巨大而重点项目又没有开始建设的地块，可视情况不转

让或将其定以高价从而将投资者吸引至其他地块，待重点项目开始建设或即将开
始建设时再转让，以期获得较高价格，以保证滚动开发的顺利进行。

（三）土地出让的原则为成熟一片出让一片、由成熟地块到不成熟地块
一般来说，在新片区开发的初始阶段都要进行地价折让，即土地出让价格低

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