Page 109 - 城市土地经济与利用

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要有合理的组织结构，部分合理是整体优化的基础，局部功能最终要通过整体加

以体现，整体优化又为部分功能的正常发挥提供了环境保障。
（四）城市土地集约利用的立体化
城市土地是一个三维立体空间，集约利用反映在三个方面：总量聚集潜力、

水平结构潜力和垂直空间潜力。总量聚集潜力侧重横向总量扩张和内部总量效益
均衡，水平结构潜力侧重内部结构合理整合问题，空间潜力则侧重立体空间维的

强度开发问题。显然，这三个方面已经涵括了土地集约利用的所有方面。
城市土地集约利用是一个土地价值稳定攀升、不断挖掘土地使用潜能的动态
过程，而不是一个静态的终极目标。随着经济发展水平和科学技术的进步，城市

用地的效率将会不断提高，土地集约利用应作为一个长远目标进行规划。

二、城市土地集约利用的影响因素

不同类别的土地利用类型在集约利用方式上有着显著的差异。影响土地集约
利用的因素也随土地利用类型的不同而有所变化。概括起来可以从自然、社会经
济、人文等三个方面的因素来分析。

（一）自然因素
土地的集约利用受土地本身的构成要素和其他自然环境条件的影响。农用地

要考虑土地的地学因素，主要包括地质构造、地貌形态和地表岩性等，它是区域
土壤形成的物质基础，也是导致区域能量和物质重新分配的主要原因，因此，它
与一个区域的土地利用关系非常密切。对建设用地来说，土地的地质构造和地下

水文状况等，是影响建设用地集约化利用的主要因素。
（二）社会经济因素
社会经济因素包含多个方面。一是社会经济总体的发展状况，社会经济总体

发展情况良好，则对土地的需求持续旺盛，会引导土地向集约有序的利用方向发
展。二是社会治安状况，社会治安状况良好的区域，土地开发商乐意投资，土地
市场供需两旺。三是土地价格和税收，当价格低、税收宽松时，土地经营者可以

牺牲土地资源量，减少资本和劳动的投入，来降低成本获得高额利润，导致土地
粗放利用。反之，土地集约度会提高。四是制度制约因素，土地集约利用所产生

的效益往往是长远的和全局性的，而经营者常对短期利益和个人利益感兴趣，两
者之间的矛盾需要政府制定政策来调节，对经营者的行为加以引导和约束，如城

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