Page 155 - 城市土地经济与利用

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这种圈层分布模式是土地区位选择的结果，是在理想的环境中只考虑一种或两种

因素的影响而形成的。实际情况是，由于受多种因素影响，城市地价曲线和土地
利用结构模式往往发生变形。例如，在一些单一中心的中小城市，往往受交通因
素影响，城市土地利用地带将沿着交通线被拉长变形，呈带状或呈星状结构；在

大城市或特大城市，由于受多级序列商业中心的影响，地价曲线不是一个平滑下
降的曲线，而是一个波浪式下降曲线，城市土地利用呈现出多中心等级结构模式。

三、土地利用的区位选择与土地利用规划

长期以来，由于城市土地实行无偿使用，区位收益差和无区位收益的企事业
侵入区位收益高的市区黄金地段，导致城市土地利用的空间结构严重背离土地的

价值构成，造成了极大的浪费。如今，在市场经济体制下，城市土地实行有偿使
用，关键是要适应新体制的要求，从土地的区位优劣和级差收益着眼，充分发挥

地租的经济杠杆调节作用，从而使不合理的土地用途自觉地、不断地得以转换，
逐步实现城市行业用地的合理组织和合理利用。其合理利用的标志使单位行业用
地上获得最大的收益和城市土地具有较高的空间集约利用率。土地利用的区位选

择体现了自然经济规律及市场机制的作用，对城市土地利用主要起着一种调节作
用，规划则更多地偏向人为干预，对城市土地利用主要起着规范作用。固然，通

过市场，土地将会投放到能取得较大经济效益的用途上，土地的区位选择决定了
开发者总会竭力按照可获得最大利润的组合土地利用方案去进行开发，但城市用
地不仅仅只是经济问题，还是重大的社会问题，必须考虑社会福利，有利于社会

公平。在某些情况下，市场也能减少社会和环境方面的利益，缺乏对市场的干预，
容易导致城市无控制的盲目发展及出现城市开发上极化利润的自发倾向，使公共
利益和社会环境将受到严重贬抑。

城市土地利用规划是以土地在城市中的定向分布为其调控对象，即在城市增
长边界的约束下，通过功能分析，确定主要用地的构成比例、空间布局以及土地
的开发控制条件，来引导城市土地的有效配置。传统的城市规划虽然包含了城市

建设用地适应性评价内容，但建设用地的分类原则主要侧重于自然条件的优劣。
这样的评价结果只适应于城市用地的选择，却不能解决城市用地的合理布局，以

致造成各类功能混杂，用地混乱程度较高。适应市场经济体制要求的城市土地规
划必须考虑区位因素，以地价为指导。科学的规划是建立在对土地利用的区位选

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