Page 157 - 城市土地经济与利用

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第六章 城市土地供求与土地市场

第一节 土地市场概论

一、相关概念

（一）土地市场

土地市场是指土地在流通过程中发生的经济关系的总和。在土地市场中，市
场的主体是土地的供给者、购买者和其他参与者，市场的客体是土地。在土地交
易过程中各参与者要发生以土地交易为核心的各种经济关系，这种为实现土地交

易而进行的各种活动及经济关系就构成了土地市场。
土地是一种特殊的商品，人们利用土地，是为了获得土地的产品和服务，即
土地的未来收益，土地的未来收益因土地权利的分离而在各权利者之间实现分割。

土地的权利是一个以土地所有权为核心的权利束，有土地所有权、土地使用权、
抵押权、租赁权、他役权等。不同权利因其内涵不同而分割到大小不等的土地收

益。土地市场交换的客体，事实上不是土地本身，而是各种内涵不同的土地权利，
因此，就土地的实质而言，由于土地的位置是固定的、不可搬移的，人们对土地
的买卖就是对土地产权的交易，土地市场的内涵是土地产权的转移，它由土地所

有权权能的部分或全部、限期的或永久的让渡所组成。
（二）城市土地市场

城市土地市场也可称为城镇土地市场，对其概念，不同的学者从不同的角度
进行了定义。如周诚认为城镇土地资产和城镇房屋资产是“城镇不动产的主要组
成部分，而城镇不动产市场就是城镇不动产交易活动的总和”。陈征认为，城市

土地市场应是城市地产市场，所谓城市地产市场就是指城市土地这种特殊商品在
流通过程中发生的多种经济关系的总和，体现着供求双方为确定土地价格而进行
的一切活动 1。总结众多学者们对土地市场的界定，可将城市土地市场定义为：

城市土地市场就是指城市土地产权交易的场所以及城市土地产权这种特殊商品在

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