Page 159 - 城市土地经济与利用

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业与商业服务业之间的合理分配而实现产业结构的合理调整。

（三）健全市场体系，实现生产要素的最佳组合
一个完整的市场体系，不但有消费品市场、一般生产资料市场，还应包括金
融市场、土地市场、房产市场、劳务市场、技术市场等。市场机制只有在一个完

整的市场体系中才能充分发挥作用。土地是人类的基本生产要素，只有实现其市
场配置，才能健全市场体系，最大限度地发挥市场机制的作用。

三、中国城市土地市场的特点

同发达国家土地市场相比，中国现阶段的城市土地市场具有以下特点。
（一）土地市场的交易对象是国有土地使用权

按照中国《宪法》和《土地管理法》及其他有关法律法规规定，城市土地属
于国家所有，国家出让给用地单位或个人的不是土地的所有权，土地使用者之间

转让的也不是土地的所有权。中国实行土地使用权与所有权分离的原则，只有土
地使用权才能成为商品进入流通领域，即土地市场交易的产权是各种不同权利组
合的使用权，而非所有权。所以，中国的土地市场实质上是土地使用权市场。

当前，中国城市国有土地供给方式主要有两种形式，即有偿出让和行政划拨。
经过十多年土地使用制度的改革，有偿出让土地使用权方式逐步确立并迅速推广，

对有经营收益的土地使用而言，已经成为一种重要的供给形式。不过行政划拨土
地供给方式仍是一种供地的重要形式。出让土地使用权是一种内容较充分、相对
独立的权利。它从土地所有权中分离出来，但其内涵又不等同于土地所有权中的

使用权权能。出让土地使用权包含占有、使用、收益和处分权能。对于划拨土地，
国家通过补充性的规定，给予使用者有限的处分权，使划拨土地使用者具有占有、
使用、收益和有限的处分权，成为一种残缺的产权。根据中国的法律法规规定，

出让土地使用权和部分划拨土地使用权（符合一定条件并经有批准权限的有关部
门批准的）可以进入土地市场规范运作。
（二）土地市场中交易的土地使用权具有期限性

中国实行国有土地有偿有限期使用制度。除国家核准的划拨土地外，凡新增
土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期

的使用。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使
用权出让的最高年限按下列用途确定：（一）居住用地 70 年；（二）工业用地 50 年；

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