Page 160 - 城市土地经济与利用

城市土地经济与利用

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；（四）商业、旅游、娱乐用

地 40 年；（五）综合或者其他用地 50 年。”该条例第四十条规定：“土地使用
权期满，土地使用权及其他上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”也
就是说，中国出让土地使用权是一种有年限期的使用权，这种使用权随着剩余使

用年限的缩短而逐渐减少，当达到规定的使用年限后将会被国家无偿收回，因此，
土地使用者必须在使用年期内逐渐减少，当达到规定的使用年限后将会被国家无

偿收回，因此，土地使用者必须在使用年期内将包括购地资本在内的所有投入收
回。即对国有土地使用者而言，出让土地使用权价格应计提折旧。当土地使用权
期满，无论土地的增值程度多大，也无论地上建筑物和其他附着物的成新度多高，

对原土地使用者而言，其价格为零。
（三）土地使用权出让市场是国家垄断市场

在中国实行土地的社会主义公有制，城市市区的土地属于国家所有。国有土
地使用权出让市场是国家垄断的市场。政府通过土地供应计划和规划，对出让土
地的建设规模、土地开发计划、土地的位置及面积、土地的使用要求作出规定，

并根据这些规定和需要，对土地出让活动实行直接调控。政府垄断、控制和有计
划地支配土地供应一级市场，成为土地供应的唯一源头。这有利于增强政府对土
地供应和土地盘活资金的调控能力；有利于规划的有效实施，避免土地开发的杂

乱无序；有利于基础设施建设资金的筹措，改善投资环境。
（四）在土地市场中政府处于优越的位置
按照中国法律规定，政府对国有土地行使双重权力。一种是土地的财产权。

政府作为国有土地所有权的代表，直接对国有土地行使财产权，参与国有土地的
经营和直接取得经营土地的收益。另一种是行政管理权，政府作为行政管理部门，

行使与国有土地管理有关的公共行政权力，有权设定土地用途，对土地进行规划、
改变土地用途的许可，对违法用地进行查处等。同时政府为了公共利益的需要，
有权决定对农村集体土地实行征用。在土地市场中，与其他土地经营主体相比，

政府始终处于优越的位置。政府的行为可以直接影响到土地市场的变化。土地市
场实际上是由政府控制的市场，政府掌握着土地市场的调控权和供应权，因而价

格机制、竞争机制等对土地供求关系的调节作用就不如一般商品那样明显。
以上特点说明，土地市场的运行既要靠市场机制的自我调节功能，又不能仅
仅依靠市场机制，它必须由政府采取必要的宏观调控和政策引导才能顺利进行。

·148·